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Zufahrt zum Mietshaus gesperrt - Mietminderung möglich?

Nicht alle Grundstücke sind gleichermaßen gut zugänglich. Viele Anwohner können also nicht bequem mit ihrem Auto bis vor die Haustür fahren, sondern müssen erst noch einige - zig - Meter einen Weg entlanglaufen, bis sie an ihr Ziel kommen. Das ist vor allem dann ärgerlich, wenn die betreffende Person nicht gut zu Fuß ist oder schwere Einkäufe ins Haus bringen möchte. Noch ärgerlicher ist es, wenn ein direkter Zugang zwar existiert, dieser aber später gesperrt wird. Darf ein Mieter aufgrund der nun fehlenden Zufahrtsmöglichkeit dann wenigstens die Miete mindern?

Keine freie Zufahrt zum Reihenhaus mehr

Bereits seit 2012 lebten Mieter in ihrem Endreihenhaus, das ca. 80 Meter von der öffentlichen Straße entfernt steht. Zwar verfügten die Mieter über eine Garage - um aber z. B. schwere Einkäufe bequem ins Haus zu bringen, fuhren sie mit dem Wagen auf einer Zufahrt direkt bis vor ihre Haustür. Dieser Zugang war aber nur beschränkt öffentlich - eigentlich durfte also nicht jeder dort entlangfahren, sondern nur bestimmter Verkehr, wie z. B. Feuerwehrautos. Das wurde auch durch den verschließbaren Sperrbalken deutlich, der sich am Zugang befand.

Allerdings stand dieser Sperrbalken stets offen - der Zugang wurde erst Juni 2014 durch die Stadt versperrt. Er sollte nur noch als Rettungsweg dienen - die Feuerwehr konnte sich also nach wie vor Zugang zu dieser beschränkt öffentlichen Straße verschaffen.

Die Mieter waren damit verständlicherweise unzufrieden und verlangten von ihren Vermietern Abhilfe. Diese wandten sich daraufhin an die Stadt, konnten aber letztlich nichts an der Zugangssperre ändern. Nun minderten die Mieter um 10 % die Miete. Nachdem insgesamt ein Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten aufgelaufen war, kündigten die Vermieter das Vertragsverhältnis fristlos. Weil die Mieter jedoch nicht ausziehen wollten, zogen die Hauseigentümer vor Gericht.

Kein Mangel - keine Mietminderung

Das Amtsgericht (AG) Reinbek entschied, dass die Mietminderung zu Unrecht erfolgt war - die Vermieter durften deshalb wegen des aufgelaufenen Mietrückstands das Vertragsverhältnis fristlos kündigen.

In der Beschränkung des Zugangs zum Reihenhaus der Mieter war nämlich kein Mangel zu sehen, der eine Mietminderung nach § 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gerechtfertigt hätte.

Vertraglicher Anspruch auf freie Zufahrt?

So hatten die Mieter keinen Anspruch auf eine freie Zufahrt, weil sie vertraglich nicht explizit vereinbart worden war. Auch führte allein die Vorstellung der Mieter, direkt vor ihr Reihenhaus fahren zu können, nicht zu einer vertraglichen Bindung. Schließlich war ihnen aufgrund der Schranke bekannt, dass die Zufahrt versperrt werden kann. Ferner haben die Vermieter zu keinem Zeitpunkt erklärt, den Mietern einen vertraglichen Anspruch auf eine direkte Zufahrt zum Haus gewähren zu wollen.

Vermieter müssen Zugangssperre ebenfalls dulden

Im Übrigen war ein Mangel bereits deshalb abzulehnen, weil die Vermieter selbst keinen Einfluss darauf hatten, ob die Zufahrt frei oder gesperrt ist. Sie haben zwar versucht, gegen die Sperre vorzugehen - sie waren aber erfolglos und mussten sie ebenso dulden wie ihre Mieter. In solchen Fällen wird ein - zur Mietminderung berechtigender - Mangel abgelehnt.

Weil die Mieter trotzdem weniger Miete gezahlt hatten und damit einen Rückstand von über zwei Monatsmieten angehäuft hatten, durften die Vermieter nach § 543 II 1 Nr 3b BGB fristlos kündigen. Die Mieter mussten daher die Wohnung räumen und an ihre früheren Vertragspartner herausgeben.

Gericht:
Amtsgericht Reinbek, Urteil vom 02.06.2017 - 14 C 955/16

Sandra Voigt
Assessorin
Redakteurin - Juristische Redaktion
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Information zum Beitag Dieses Urteil wurde am 02. Januar 2018 eingetragen und wurde 1801 mal gelesen

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