Mieter hat Anspruch auf ausreichende Stromversorgung

Mietminderung - Ein Mieter hat grundsätzlich Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgerätes (z. B. Waschmaschine) und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte ermöglicht.

Der Sachverhalt:

Die klagende Vermieterin verlangt von dem beklagten Mieter Zahlung rückständiger Miete und Räumung der vermieteten Altbauwohnung. In dem 1985 geschlossenen Formularmietvertrag heißt es unter anderem:

"Der Mieter ist berechtigt, in den Räumen Haushaltsmaschinen (z.B. Wasch- und Geschirrspülmaschinen, Trockenautomaten) aufzustellen, wenn und soweit die Kapazität der vorhandenen Installationen ausreicht und Belästigungen der Hausbewohner und Nachbarn sowie Beeinträchtigungen der Mietsache und des Grundstücks nicht zu erwarten sind. Im Falle des Anschlusses von Elektrogeräten, die zu einer Überlastung des vorhandenen Netzes führen, ist der Mieter verpflichtet, die Kosten der Verstärkung oder sonstigen Änderung des Netzes zu tragen (einschließlich der Energieumstellungs- und Folgekosten)."

Wohnungsmieter mindert die Miete

Der Beklagte hat die Miete wegen zu schwacher Stromversorgung der Wohnung und wegen weiterer behaupteter Mängel gemindert. Die daraufhin von der Vermieterin erhobene Klage auf Räumung und auf Zahlung rückständiger Miete ist vom Amtsgericht abgewiesen worden. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben.

Auch in Altbauwohnung muss Elektrizitätsversorgung ausreichend sein

Die dagegen gerichtete Revision des Beklagten hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seine Rechtsprechung bekräftigt, dass auch der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung grundsätzlich einen Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung hat, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgerätes (z. B. Waschmaschine) und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte (z. B. Staubsauger) ermöglicht (Urteil vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174). Zu Unrecht hat Landgericht angenommen, dass die Parteien im entschiedenen Fall einen davon abweichenden Standard vereinbart haben. Ein unter dem Mindeststandard liegender Zustand ist nur dann vertragsgemäß, wenn er eindeutig vereinbart ist. Eine solche eindeutige Vereinbarung im Hinblick auf die Elektroinstallation ergibt sich aus der zitierten Bestimmung im Mietvertrag nicht, denn dieser lässt sich nicht entnehmen, dass die vorhandene Stromversorgung den Einsatz üblicher Haushaltsmaschinen nicht erlaubt und somit nicht dem Mindeststandard genügt.

Unangemessene Regelung im Mietvertrag

Außerdem ist die zitierte Regelung wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 BGB unwirksam. Denn der Mieter muss danach bei einer Überlastung der Elektroanlage die Kosten der Verstärkung des Netzes unbegrenzt tragen und hätte selbst bei einem völlig defekten Elektronetz, an das überhaupt kein Gerät angeschlossen werden kann, keine Gewährleistungsansprüche gegen den Vermieter.

Der Bundesgerichtshof hat die Sache an das Landgericht zurückverwiesen, weil weitere Feststellungen zu den vom Beklagten behaupteten Mängeln erforderlich sind.

Vorinstanzen:
AG Neuss - Urteil vom 15. August 2007 - 80 C 4188/06
LG Düsseldorf - Urteil vom 10. Dezember 2008 - 23 S 259/07

Gericht:
BGH, Urteil vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08

Quelle: Redaktion Rechtsindex | Bundesgerichtshof