Bundesgerichtshof, Urteil vom 11.06.2014 - VIII ZR 349/13

BGH-Urteil: Untervermietung abgelehnt - Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet

Nach Urteil des BGH (Az. VIII ZR 349/13) ist ein Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er den Mietern einer Dreizimmerwohnung, die sich aus beruflichen Gründen mehrere Jahre im Ausland aufhalten, pflichtwidrig die Untervermietung zweier Zimmer versagt.

Der Sachverhalt

Die Kläger sind seit 2001 Mieter einer Dreizimmerwohnung der Beklagten in Hamburg. Seit November 2010 halten sie sich in Kanada auf, weil einer der Mieter eine befristete mehrjährige Arbeitstätigkeit in Ottawa aufgenommen hat. Mit Schreiben vom August 2010 unterrichteten sie die Hausverwaltung von ihrer Absicht, die Wohnung - mit Ausnahme eines von ihnen weiter genutzten Zimmers - ab dem 15. November 2010 voraussichtlich für zwei Jahre an eine namentlich benannte Interessentin unterzuvermieten. Die Beklagte verweigerte die Zustimmung zur Untervermietung.

Mit rechtskräftigem Urteil des Amtsgerichts vom 04.10.2011 wurde sie verurteilt, die Untervermietung der beiden vorderen Zimmer der Wohnung bis zum 31.12.2012 an die von den Klägern benannte Interessentin zu gestatten.

Im vorliegenden Verfahren nehmen die Mieter den Vermieter auf Zahlung entgangener Untermiete im Zeitraum Höhe von insgesamt 7.475 € nebst Zinsen in Anspruch. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung des Vermieters zurückgewiesen. Die vom Landgericht zugelassene Revision des Vermieters hatte keinen Erfolg.

Das Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. VIII ZR 349/13)

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass den Mietern nach § 553 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Gestattung der Untervermietung der zwei vorderen Zimmer der Mietwohnung an die Untermietinteressentin zustand. Indem der Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung verweigert hat, hat dieser schuldhaft eine mietvertragliche Pflicht verletzt und ist zum Ersatz des daraus entstandenen Schadens (Mietausfalls) verpflichtet.

Der Wunsch der Mieter, im Hinblick auf die (befristete) Arbeitstätigkeit des Klägers zu 2 im Ausland von berufsbedingt entstehenden Reise- und Wohnungskosten entlastet zu werden, stellt ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung eines Teils der Wohnung dar. Dem Anspruch auf Gestattung der Untervermietung stand auch nicht entgegen, dass die Mieter nur ein Zimmer der Dreizimmerwohnung von der Untervermietung ausnahmen und auch dieses während ihres Auslandaufenthalts nur gelegentlich zu Übernachtungszwecken nutzen wollten.

§ 553 Abs. 1 BGB stellt weder quantitative noch qualitative Anforderungen

§ 553 Abs. 1 BGB stellt weder quantitative Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums noch qualitative Anforderungen bezüglich seiner weiteren Nutzung durch den Mieter auf. Von einer "Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte" im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB ist regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Hierfür genügt es, wenn er ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder es gelegentlich zu Übernachtungszwecken zu nutzen.

Vermieter war zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet

Der Vermieter kann sich hinsichtlich der verweigerten Zustimmung zur Untervermietung nicht auf einen unverschuldeten Rechtsirrtum berufen. Dass die Frage, ob ein Mieter Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung hat, wenn er einen mehrjährigen Auslandsaufenthalt antritt, während dessen er den ihm verbleibenden Teil des Wohnraums nur sporadisch nutzen wird, bislang noch nicht Gegenstand einer höchstrichterlichen Entscheidung gewesen ist, entlastet die Beklagte nicht von ihrer rechtlichen Fehleinschätzung. Denn sie hätte sich mit Rücksicht auf eine insoweit bestehende Rechtsunsicherheit nicht der Möglichkeit verschließen dürfen, dass sie zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war, und durfte das Risiko einer Fehleinschätzung nicht den Mietern zuweisen.

Rechtsgrundlagen:
§ 553 BGB Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte

Gericht:
Bundesgerichtshof, Urteil vom 11.06.2014 - VIII ZR 349/13

BGH, PM 92/14
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