Ein Vermieter darf die von seinem Personal erbrachten Hausmeister- und Gartenpflegearbeiten so ansetzen, als ob die Leistung durch ein Drittunternehmen entstanden wäre. Dies soll die Abrechnung für den Vermieter vereinfachen, so das Urteil des BGH.

Mit welchem Betrag darf der Vermieter eigene Sach- und Arbeitsleistungen in der Betriebskostenabrechnung ansetzen? Mit dieser Frage beschäftigte sich der Bundesgerichtshof und kam in seinem Urteil zu dem Ergebnis, dass ein Vermieter gemäß § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV die von seinem Personal erbrachten Hausmeister- und Gartenpflegearbeiten nach den fiktiven Kosten abrechnen darf, die bei Erbringung der Leistungen durch einen Dritten entstanden wären.

Der Sachverhalt

Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung der Klägerin in Köln. Die Parteien streiten über die Positionen "Gartenpflege" und "Hausmeister" in der Abrechnung der Betriebskosten. Darin sind nicht die der Klägerin durch den Einsatz eigenen Personals tatsächlich entstandenen Kosten eingesetzt, sondern fiktive Kosten eines Drittunternehmens (ohne Mehrwertsteuer).

Das Amtsgericht hat die Zahlungsklage abgewiesen. Das Landgericht hat das erstinstanzliche Urteil geändert und der Klage stattgegeben.

Die Entscheidung

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten blieb ohne Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Klägerin gemäß § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV die von ihrem Personal erbrachten Hausmeister- und Gartenpflegearbeiten nach den fiktiven Kosten abrechnen durfte, die bei Erbringung der Leistungen durch einen Dritten entstanden wären.

Urteil: Erleichterung der Abrechnung

Die Regelung soll die Abrechnung für den Vermieter vereinfachen und gilt für natürliche und juristische Personen. Die Klägerin hat die angesetzten fiktiven Kosten ausreichend dargelegt, indem sie ein detailliertes Leistungsverzeichnis über die anfallenden Arbeiten sowie das darauf beruhende Angebot eines Unternehmens vorgelegt hat. Der Erhebung der von der Klägerin angebotenen Beweise bedurfte es nicht, weil der Beklagte die Angaben der Klägerin zu den fiktiven Kosten eines Drittunternehmens nicht bestritten hatte.

Rechtsgrundlagen
§ 1 BetrKV: Betriebskosten

(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.

Themenindex:
Nebenkostenabrechnung, Betriebskostenabrechnung, Hausmeisterkosten

Gericht:
Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.11.2012 - VIII ZR 41/12

Vorinstanzen:
Amtsgericht Köln - Urteil vom 09.02.2011 – 223 C 333/10
Landgericht Köln - Urteil vom 29.12.2011 – 1 S 44/11

BGH, PM Nr. 192/2012
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