12.01.2009 - Immobilieneigentümer müssen den Gewinn aus einer Vermietertätigkeit versteuern, können aber im Gegenzug ihre dafür aufgewendeten Ausgaben von den Einnahmen abziehen. Wer Wohnraum günstiger an Angehörige vermietet, sollte jedoch jetzt überprüfen, ob die Vertragsbedingungen sowie der bislang vereinbarte Mietzins auch im Jahr 2009 die steuerrechtlichen Hürden erfüllen - sagt Eric Reißig von der Quelle Bausparkasse.

Um als Vermieter den vollen Werbungskostenabzug (Abschreibungen, Schuldzinsen, Renovierungs- und Nebenkosten) sicher zu erhalten, gilt es vor allem genau die Höhe des Mietzinses im Auge zu behalten. Nur wenn die Miethöhe bei mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Marktmiete liegt, sind die mit den Mieteinnahmen zusammenhängenden Werbungskosten voll abzugsfähig - sagt Reißig.

Liegt die vereinbarte Miete zwischen 56 und 75 Prozent der üblichen Marktmiete, ist zunächst eine Prognoserechnung für einen Zeitraum von 30 Jahren zu erstellen. Damit hat der Vermieter nachzuweisen, dass eine Einkünfteerzielungsabsicht besteht. Fällt die Prognose positiv aus, sind die mit der verbilligten Vermietung zusammenhängenden Kosten in voller Höhe abziehbar. Ergibt sich aus der Prognoseberechnung jedoch ein negatives Ergebnis, so muss der Vermieter die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil aufteilen. Aufwendungen für das Vermietungsobjekt sind dann nur insoweit zu berücksichtigen, als diese auf den entgeltlichen Teil entfallen - betont Reißig.

Werden weniger als 56 Prozent der ortsüblichen Miete verlangt, ist grundsätzlich in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen.
Für Vermieter unklar war lange, welcher Vergleichswert konkret zu wählen ist. Denn die Vergleichsmiete aus den örtlichen Mietspiegeln besteht aus einer Spanne von höheren und niedrigeren Werten. Hier hat die Oberfinanzdirektion Rheinland eine steuerzahlerfreundliche Regelung erlassen. Vermieter dürfen als Vergleichsmiete die untere Grenze des örtlichen Mietspiegels ansetzen - sagt Reißig.
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