Vermieten liegt im Trend, denn die Mieten steigen immer weiter und es winkt eine hohe Rendite. Für den Mieter ist das wiederum ein echtes Problem. Deshalb ist die vergünstigte Vermietung an nahe Angehörige eine weitverbreitete Methode, die Familie finanziell zu unterstützen. Durch das Vermieten von Immobilien an die eigenen Kinder lassen sich unter Umständen Steuern sparen. Aus dem Blog des Onlinesteuer-Portals Felix 1 haben wir aus deren Beitrag einen Punkt herausgepickt. Dort wird beschrieben, dass das Finanzamt bei der Vermietung an Angehörige und gerade zwischen Eltern und Kindern ganz genau hinschaut. Dazu haben wir ein aktuelles Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf (Az. 7 K 1077/14 E) gefunden.
Der Fall
Im vorliegenden Fall vermieteten die Eltern eine 54 qm große Wohnung in einem Zweifamilienhaus an ihre Tochter, die bei Abschluss des Mietvertrags noch das Gymnasium besuchte und im Anschluss daran ein Studium aufnahm. Der Mietvertrag sah eine Kaltmiete von 350 Euro und Nebenkostenvorauszahlungen von 125 Euro vor. Tatsächlich zahlte die Tochter jedoch keine Miete an die Eltern.
Das Finanzamt verneinte die Einkunftserzielungsabsicht der Eltern und ließ die geltend gemachten Werbungskosten nur anteilig zum Abzug zu. Die Eltern machten geltend, ihre Tochter habe die Miete von insgesamt 4.200 Euro und die abgerechneten Nebenkosten von 115 Euro aus dem Barunterhalt bestritten. Sie habe einen Unterhaltsanspruch von mindestens 781 Euro pro Monat. Der Differenzbetrag werde ihr je nach Bedarf bar ausgezahlt.
Genau darin liegt der nächste Fehler, den das Online-Steuerportal Felix 1 auflistet. Wird an Angehörige vermietet, sollte die Miete auf keinen Fall in bar bezahlt werden. Das Finanzamt möchte nämlich sehen, dass auch tatsächlich die Miete gezahlt wurde. So auch in diesem Fall.
Die Entscheidung
Das Finanzgericht Düsseldorf hat die Klage der Eltern abgewiesen und ein steuerlich anzuerkennendes Mietverhältnis abgelehnt. Die Überlassung der Wohnung stelle sich nicht als entgeltliche Nutzungsüberlassung dar, sondern als Naturalunterhalt. Bereits der Mietvertrag halte dem anzustellenden Fremdvergleich nicht stand.
Vereinbart worden sei die unbare Zahlung der Miete durch Überweisung. Tatsächlich sei aber kein Geld von einem Konto der Tochter der Kläger auf ein Konto der Kläger geflossen.
Etwas anderes folge auch nicht aus dem Vorbringen der Kläger, es sei eine Verrechnung zwischen dem Unterhaltsanspruch der Tochter und ihrem Anspruch auf den monatlichen Mietzins vorgenommen worden. Eine solche Verrechnung gegenseitiger und fälliger Ansprüche sei zwar grundsätzlich auch bei Verträgen zwischen Angehörigen zulässig. Sie müsse aber, um steuerlich anerkannt zu werden, tatsächlich zu den jeweiligen Fälligkeitsterminen nachweisbar durchgeführt worden sein.
Auch die behauptete Verrechnung der Miete mit dem Unterhalt führe zu keinem anderen Ergebnis. Die Höhe des Unterhaltsanspruchs sei zwischen den Klägern und der Tochter nicht im Einzelnen festgelegt worden. Ebenso wenig sei vereinbart und abgerechnet worden, welche weiteren Barunterhaltsleistungen die Kläger an die Tochter monatlich zu erbringen hatten und tatsächlich geleistet haben.
Den Eltern und der Tochter ging es letztendlich nicht um die entgeltliche Vermietung der Wohnung, sondern um die Gewährung von Naturalunterhalt in Form der Gestellung von Wohnraum. Die Revision zum Bundesfinanzhof (Az. IX R 28/15) wurde zugelassen.
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