Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung des Klägers in Berlin. Nach § 3 Abs. 6 des Formularmietvertrages waren die Beklagten zur Übernahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet. In der Klausel ist bestimmt:
"Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere: Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände."
Zahlungsklage wegen unterlassener Schönheitsreparaturen abgewiesen
Mit der Klage hat der Kläger nach Beendigung des Mietverhältnisses unter anderem Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen bzw. Beschädigung der Mietsache begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage teilweise stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht die Zahlungsklage wegen unterlassener Schönheitsreparaturen abgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers hatte keinen Erfolg.
Bundesgerichtshof sieht Klausel als unwirksam
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Klausel unwirksam ist und daher ein Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nicht besteht. Der Senat hat seine Rechtsprechung fortgeführt, nach der eine Klausel, welche den Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in "neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen", wegen unangemessener Benachteiligung nach § 307 BGB unwirksam ist, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe beschränkt ist. Eine derartige Klausel benachteiligt den Mieter regelmäßig deshalb unangemessen, weil sie ihn auch während des Mietverhältnisses zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbwahl verpflichtet und dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht. So verhielt es sich auch in dem hier zu entscheidenden Fall, weil die Klausel sich nicht auf eine bloße Endrenovierungspflicht des Mieters beschränkt. Für ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters an einem Wand- und Deckenanstrich allein in der Farbe weiß – etwa wegen einer andernfalls drohenden Substanzverletzung – bot der revisionsrechtlich zu berücksichtigende Sachvortrag des Klägers keinen Anhalt.
Das Berufungsgericht ist auch zutreffend davon ausgegangen, dass es jedenfalls nicht fern liegt, unter dem Begriff "weißen" nicht lediglich ein Synonym für streichen, sondern auch einen Anstrich in weißer Farbe zu verstehen. Lässt die Klausel somit auch diese Auslegung zu, so ist sie gemäß § 305c Abs. 2 BGB in dieser dem Mieter günstigsten, weil zur Unwirksamkeit der Klausel führenden Auslegung zugrunde zu legen.
Vorinstanzen:
AG Schöneberg - Urteil vom 31. Januar 2007 - 5a C 59/06
LG Berlin -Urteil vom 11. November 2008 - 63 S 64/07
Pressemeldung des BGH, Urteil vom 23. September 2009 - VIII ZR 344/08
Der Deutsche Mieterbund zu diesem Urteil:
"Die Entscheidung ist richtig und konsequent und setzt die bisherige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nahtlos fort", kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das heutige Urteil der Karlsruher Richter (BGH VIII ZR 344/08).
Der Bundesgerichtshof hatte entschieden, dass eine Mietvertragsklausel unwirksam ist, wenn sie die Verpflichtung zum „Weißen“ der Decken und Oberwände während der Mietzeit verlangt. Der Begriff „Weißen“ werde nicht nur als Synonym für Anstreichen genutzt, sondern stehe auch für einen geforderten Anstrich in weißer Farbe.
Lukas Siebenkotten: "Unter Farbwahlklauseln versteht man Regelungen, die festlegen, dass die Schönheitsreparaturen in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen sind. Derartige Vorgaben sind unwirksam, dies hat der BGH schon in früheren Urteilen entschieden (BGH VIII ZR 224/07 und BGH VIII ZR 166/08). Während der Mietzeit kann der Mieter sich nach seinem eigenen Geschmack einrichten. Vorgaben hinsichtlich Tapeten und Farben sind unzulässig."
Konsequenz einer unwirksamen Farbwahlklausel im Mietvertrag ist, dass die gesamte Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist. Der Mieter muss nicht renovieren, egal, wie lange er in der Wohnung gewohnt hat.
Unwirksam, so Siebenkotten, seien auch Vorgaben zur Ausführungsart. Steht im Mietvertrag, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf, ist diese zumindest in der Wohnungswirtschaft weit verbreitete Vertragsregelung unwirksam (BGH VIII ZR 199/06). „Nimmt man die Klausel wörtlich, müsste der Mieter seinen Vermieter jedes Mal um Erlaubnis fragen, wenn er die Wohnung in einer bestimmten Farbe anstreichen oder wenn er statt Tapete die Wohnung neu mit Raufaser dekorieren will“, so Siebenkotten.
Pressemeldung des DMB
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