Ein Vermieter greift unzulässig in die Mieterrechte ein, wenn er ohne sachlichen Grund einem Besucher eines Mieters Hausverbot erteilt. Ein Hausverbot ist jedoch wirksam, wenn kein konkreter Mieter den Besuch wünscht und dem Hausverbot widerspricht.

Der Sachverhalt

Wie aus dem Urteil (424 C 14519/13) des AG München hervorgeht, ist die Klägerin Vermieterin von Wohnungen in einem größeren Gebäudekomplex mit 16 Stockwerken. Sie hat dort mit Vertrag ein Büro zum Betrieb einer Unternehmensberatung vermietet. Dem Bruder des Mieters wurde ein Hausverbot für einzelne Stockwerke erteilt.

Das Hausverbot wurde ausgesprochen, weil angeblich der Bruder die Büroräume des Mieters nutzt, um selbst in Konkurrenz zur klagenden Vermieterin 5 Wohnungen im Gebäude unter zu vermieten und um neue Wohnungen anzuwerben. Die Klägerin wirft ihm vor, gezielt Wohnungsmieter des Gebäudes anzusprechen, sie sogar dabei zu bedrohen, zu beschimpfen und einzuschüchtern, um sie dazu zu bringen, ihre Wohnungen an Besucher aus dem arabischen Raum untervermieten zu lassen.

Die Wohnungen werden für kurze Zeiträume quasi als Hotelzimmer bzw. Ferienapartments teilweise von ausländischen Familien mit mehreren Kindern benutzt, die zum Beispiel zum Zweck einer ärztlichen Behandlung nach München reisen. Alle Wohnungen befinden sich in einem Gebäudeteil, der nur von langfristigen Mietern bewohnt ist.

Die Vermieterin erhob Klage vor dem Amtsgericht München mit dem Antrag, dem beklagten Bruder bei Meidung eines Ordnungsgeldes bis zu 250000 Euro oder Ordnungshaft von bis zu 6 Monaten das Betreten der Stockwerke zu untersagen.

Die Argumente des beklagten Bruders

Der beklagte Bruder hingegen trägt vor, er nehme rechtliche und wirtschaftliche Interessen der Staatsbürger aus dem arabischen Raum wahr. Er helfe Personen aus arabischen Ländern durch Übersetzungen und sei tätig im Gesundheits-, Tourismus- und sonstigem kaufmännischen Management. Das Verhalten der Vermieterin sei diskriminierend gegenüber Bürgern aus dem arabischen Raum. Er habe mit Dritten keine Mietverträge bezüglich Wohnungen abgeschlossen, die von der Klägerin vermietet wurden.

Das Urteil des Amtsgerichts München (424 C 14519/13)

Die Vermieterin bekam Recht. Das erteilte Hausverbot in Bezug auf die einzelnen Stockwerke, in denen sich die Wohnungen befinden, ist wirksam. Grundsätzlich hat jeder Eigentümer das Recht, einem Dritten das Betreten des Eigentums zu verbieten.

Durch die Vermietung der Wohnungen hat die Klägerin jedoch ihr Eigentumsrecht eingeschränkt, denn jeder Mieter hat das Recht, jederzeit Besuch zu empfangen. Gegenüber sonstigen Dritten steht es der Eigentümerin frei, ein Hausverbot auszusprechen, solange nicht ein Mieter gegenüber der Vermieterin geltend macht, dass er diese Person empfangen will.

Das Gericht stellt fest, dass das Besuchsrecht zum Kern des Nutzungsrechtes an der Wohnung gehört und der Mieter eigenverantwortlich bestimmt, wem er den Zutritt zu seiner Wohnung gewähren will und wem nicht. Deshalb greift ein Vermieter unzulässig in die Mieterrechte ein, wenn er ohne sachlichen Grund einem Besucher eines Mieters Hausverbot erteilt.

Das Gericht hat der Klägerin Recht gegeben, weil der Beklagte nicht nachgewiesen hat, dass einzelne konkrete Mieter aus dem Haus einen Besuch von ihm wünschen und damit dem Hausverbot widersprechen.

Wann ein Hausverbot unwirksam wäre...

Das Hausverbot gegenüber dem Beklagten wäre nur dann unwirksam, wenn der Beklagte Besuche für einen Mieters plant bzw. ein Mieter seinen Besuch wünscht und der Mieter der Vermieterin mitteilt, dass er den Beklagten in der Wohnung empfangen will, solange dadurch der Hausfrieden nicht gestört wird. Es ist notwendig, dass ein Mieter gegenüber der Vermieterin den Wunsch äußert, einen bestimmten Besuch zu empfangen, weil für die Vermieterin des Mehrfamilienhauses nicht absehbar ist, welche Personen als Besucher von bestimmten Mietern in Betracht kommen. Solange der Mieter einverstanden ist mit dem Hausverbot, liege keine Verletzung des Mietvertrages vor.

Gericht:
Amtsgericht München, Urteil vom 16.09.2013 - 424 C 14519/13

AG München, PM 49/14
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