Wenn ein Vermieter die Räume seines Mieters betritt, obwohl er aufgefordert wurde diese zu verlassen, darf sich nicht wundern, wenn er vom Mieter "rausgeschmissen" wird. In diesem Fall trug der Mieter seine Vermieterin kurzerhand aus dem Haus.

Der Sachverhalt

Eine Vermieterin vereinbarte mit ihrem Mieter einen Termin, um neu installierte Rauchmelder in Augenschein zu nehmen. Bei dieser Gelegenheit versuchte die Vermieterin, das gesamte Haus zu inspizieren und gegen den Willen des Mieters auch Zimmer zu betreten, die nicht mit Rauchmeldern versehen waren. Die Vermieterin öffnete Fenster und nahm Gegenstände von der Fensterbank.

Das wurde dem Mieter zu viel. Der Aufforderung, das Haus zu verlassen, kam die Vermieterin jedoch nicht nach. Daraufhin umfasste der Mieter seine Vermieterin mit den Armen und trug sie aus dem Haus. Darauf folgte die fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.

Das Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. VIII ZR 289/13)

Der BGH hat entschieden, dass die von der Vermieterin erklärte Kündigung weder als fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 1 BGB) noch als ordentliche Kündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) wirksam ist. Die Parteien hatten verabredet, dass die Vermieterin (lediglich) die Räume mit den angebrachten Rauchmeldern in Augenschein nehmen sollte.

Hausrecht des Mieters verletzt

Zu einer weiteren eigenmächtigen Besichtigung war die Vermieterin nicht berechtigt. Indem sie dies gleichwohl - gegen den Willen des Beklagten - durchzusetzen versuchte und seiner Aufforderung, das Haus zu verlassen, nicht nachkam, hat sie das Hausrecht des Beklagten verletzt. Sie trägt deshalb zumindest eine Mitschuld an dem nachfolgenden Geschehen, die das Berufungsgericht bei seiner Abwägung rechtsfehlerhaft nicht berücksichtigt hat. Da weitere Feststellungen nicht zu erwarten waren, hat der Senat unter Aufhebung des Berufungsurteils in der Sache selbst entschieden und die Berufung der Vermieterin gegen das Urteil des Amtsgerichts zurückgewiesen.

Heraustragen der Vermieterin keine derart gravierende Pflichtverletzung

Angesichts der Gesamtumstände, insbesondere des vorangegangenen pflichtwidrigen Verhaltens der Vermieterin, stellt das mit der Kündigung beanstandete Verhalten des Beklagten - selbst wenn er damit, wie das Berufungsgericht angenommen hat, die Grenzen erlaubter Notwehr (geringfügig) überschritten haben sollte - jedenfalls keine derart gravierende Pflichtverletzung dar, dass der Vermieterin deshalb die weitere Fortsetzung des Mietverhältnis nicht zugemutet werden könnte (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Auch von einer Vertragsverletzung von einem Gewicht, das ein berechtigtes Interesse der Vermieterin an der Beendigung des Mietvertrags rechtfertigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), kann unter diesen Umständen nicht ausgegangen werden.

Der Deutsche Mieterbund

Wer trotz Aufforderung des Mieters das Haus nicht verlässt, gegen dessen Willen versucht, einzelne Zimmer zu betreten und sogar Gegenstände von der Fensterbank nimmt, darf sich nicht wundern, wenn er "rausgeschmissen" wird. Ein Vermieter muss das Hausrecht seines Mieters in der vermieteten Wohnung respektieren so Lukas Siebenkotten vom Deutschen Mieterbund.

Rechtsgrundlagen:
§ 543 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
§ 573 BGB Ordentliche Kündigung des Vermieters

Gericht:
Bundesgerichtshof, Urteil vom 04.06.2014 - VIII ZR 289/13

BGH, PM 90/14
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