Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass es im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankommt. Der Senat gibt damit seine bisherige 10-Prozent-Rechtsprechung auf, die Kappungsgrenze gilt jedoch weiterhin.

Der Sachverhalt

Der Mieter einer 5-Zimmer-Wohnung in Berlin hat eine vertraglich vereinbarte Wohnfläche von 156,95 qm. Tatsächlich beträgt die Wohnfläche 210,43 qm. Die Vermeiterin verlangt vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der derzeitigen Bruttokaltmiete von 629,75 € auf insgesamt 937,52 €.

Dies begründet die Vermieterin damit, dass sie nach den allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften (§ 558 BGB) zu einer Erhöhung der momentan geschuldeten Miete um 15 % (94,46 €) sowie darüber hinaus wegen einer Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um 33,95 % zu einer entsprechenden weiteren Anhebung berechtigt sei.

Der beklagte Mieter hat nur einer Mieterhöhung um 94,46 € zugestimmt Die auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung um weitere 213,31 € gerichtete Klage der Vermieterin ist in den Vorinstanzen abgewiesen worden. Die vom Landgericht zugelassene Revision der Klägerin hatte keinen Erfolg.

Das Urteil des Bundesgerichtshofs

Der Bundesgerichtshof (Urteil, Az. VIII ZR 266/14) hat entschieden, dass es im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankommt. § 558 BGB soll es dem Vermieter ermöglichen, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen.

Für den Vergleich ist deshalb allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich, während etwaige Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen können, denn sonst würden nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt.

Aufgabe der 10%-Rechtsprechnung

An seiner früheren Rechtsprechung, dass der Vermieter sich an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen muss, wenn die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt, hält der Senat deshalb nicht mehr fest. Entsprechendes gilt für den umgekehrten Fall, dass die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben ist; hier kann der Vermieter die Miete gemäß § 558 BGB ebenfalls nur auf der Grundlage der tatsächlichen (niedrigeren) Wohnfläche erhöhen.

Neben der Berücksichtigung der wirklichen Wohnungsgröße im Rahmen der allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften (§ 558 BGB) - das heißt unter Beachtung der Kappungsgrenze - besteht für den Vermieter keine weitere Möglichkeit der einseitigen Mietanpassung.

Unzutreffenden Wohnflächenangabe fällt in die Risikosphäre des Vermieters

Insbesondere ergibt sich aus einer unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag noch kein Anwendungsfall eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB). Dem steht bereits entgegen, dass die zutreffende Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche regelmäßig in die Risikosphäre des Vermieters fällt.

Medienecho

Ein Praxistest von Haus & Grund Deutschland im November 2015 hat ergeben, dass bei der Ermittlung von Wohnflächen massive Fehler auftauchen können. So ergab das Aufmaß ein und derselben Immobilie durch sechs Vermessungsbüros Unterschiede im Messergebnis von über 16 % (!) zwischen dem untersten und obersten Flächenwert. Die Differenzen beruhen auf folgenden Fehlern:

  • Fehler bei der Vermessung (Vergessen von Räumen oder Terrasse)
  • Messungenauigkeiten (Fehlertoleranz)
  • Spielräume bei der Anwendung der Wohnflächenverordnung (Ansatz der Terrasse/Balkone zu 50 oder 25 Prozent)

Daraus folgt, dass es "die tatsächliche Wohnfläche" nicht gibt. Aus diesem Grunde muss es zum Schutz von Mietern und Vermietern eine Toleranz geben.

Nach Auskunft des Deutschen Mieterbundes sei es an der Zeit gewesen, dass der Bundesgerichtshof hier seine Rechtsprechung korrigierte. Bisher konnten Mieter erst bei Flächenabweichungen von mehr als 10 Prozent Rechte geltend machen. Diese ominöse Grenze sei jetzt zumindest bei Mieterhöhungen gefallen, sie dürfe aber auch nicht für Mietfestsetzungen und Betriebskostenabrechnungen gelten.

Gericht:
Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.11.2015 - VIII ZR 266/14

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