Wohnflächenberechnung bei niedriger Deckenhöhe und Freisitz

Im Mietvertrag war vereinbart, dass die Berechnung der Wohnfläche nach der Zweiten Berechnungsverordnung erfolgt. Hier stellt der BGH im Urteil noch einmal klar: "Wer die Berechnung der Wohnfläche bei einem älteren Bauwerk nach heutigen Vorschriften vereinbart, muss sich daran festhalten lassen."

Freisitze im Sinne des § 44 Abs. 2 II. BV sind nur solche Freiflächen, die an den vermieteten Wohnraum angrenzen.

Rechtgrundlagen:
II. BVO §§ 42, 43, 44

Vorinstanzen:
LG Braunschweig, 22.07.2008 - 6 S 399/07 (104)
AG Seesen, 10.09.2007 - 1a C 459/05


Zu diesem Thema schreibt das Newsportal von Immobilienscout24 folgendes:

(ImmobilienScout24) Der Bundesgerichtshof hat sich mit einer Klage beschäftigt, bei der die Mieter einer Wohnung in einem Fachwerkhaus inklusive einer, etwas von der Wohnung entfernten, im Hof befindlichen Sitzecke mit der der Mietvertrag zugrunde gelegten Quadratmeterzahl als Mietbasis nicht einverstanden waren.

In dem Urteil (VIII ZR 218/08) hat der Bundesgerichtshof sich ausführlich zur Berechnung der Wohnfläche geäußert.

Die Kläger hatten einen Sachverständigen beauftragt, der eine Flächendifferenz von über 16 % zur im Mietvertrag festgelegten Wohnfläche errechnete. Die Gegenseite hielt die Berechnungsmethode für falsch und berief sich darauf, dass die Abweichung allenfalls 9,35 % betrage, was unter der vom Bundesgerichtshof festgelegten Grenze von 10% bliebe, ab der Abweichungen relevant werden.

Der Bundesgerichtshof gab den Klägern Recht.

Er sah eine Abweichung von über 10% bei der Wohnfläche als gegeben an, welche die Kläger zur Minderung der Miete berechtigt.

Im Mietvertrag war vereinbart, dass die Berechnung der Wohnfläche nach der Zweiten Berechnungsverordnung erfolgt. Hier stellt der BGH im Urteil noch einmal klar: „Wer die Berechnung der Wohnfläche bei einem älteren Bauwerk nach heutigen Vorschriften vereinbart, muss sich daran festhalten lassen.“

Berechnung der Wohnfläche nach der Zweiten Berechnungsverordnung

So zählt in diesem Fall die Sitzecke im Hof nicht zur Wohnfläche. Für eine Anrechnung zur Grundfläche wäre es notwendig, dass die als „Freisitz“ im Gesetzestext bezeichnete Fläche einem angrenzenden Wohnraum zugeordnet ist. Daran fehlt es hier. Der Vergleich der Vorinstanz mit einer Dachterrasse ist für den Bundesgerichtshof nicht schlüssig, da die Dachterrasse unmittelbar mit dem Wohngebäude verbunden ist. Auch die Abzüge des Sachverständigen bei einer Unterschreitung der Raumhöhe von zwei Metern halten die Bundesrichter für richtig. Das gilt auch für die Teilflächen unterhalb der Deckenbalken, auch wenn diese eine begehrte Dekoration sein mögen.

Nicht gelten lassen die Richter auch das Argument, dass die Mieter bei der Besichtigung die niedrige Raumhöhe haben erkennen können. Daraus lasse sich nicht ableiten, dass die Mieter die Wohnfläche nach der Zweiten Berechnungsverordnung lediglich durch Inaugenscheinnahme verlässlich einschätzen konnten.

Am Ende des Urteils weist der Bundesgerichtshof noch darauf hin, dass auch bei einer Wohnflächenangabe, bei der vor der Zahl im Mietvertrag ein "ca." steht, keine weitere Toleranz als die von dem BGH bereits festgelegten 10% gelten.

Autor: Boris Borchert | Immobilienscout24

Rechtgrundlagen:
II. BVO §§ 42, 43, 44

Vorinstanzen:
LG Braunschweig, 22.07.2008 - 6 S 399/07 (104)
AG Seesen, 10.09.2007 - 1a C 459/05