Unwirksame Eigenbedarfskündigung - Wer trägt die Anwaltskosten?

Fehlen die Gründe für die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses, kann aus deren Verletzung der Mieter keinen Ersatz der Kosten eines außergerichtlich eingeschalteten Anwalts herleiten.

Der Sachverhalt

Ein Vermieter kündigte seinen Mietern mit Schreiben vom 25. November 2008 das Mietverhältnis ohne nähere Begründung unter Bezugnahme auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Die Mieter schalteten daraufhin einen Rechtsanwalt ein. Dieser wies die Kündigung zurück, weil keine Gründe vorlägen, die eine Kündigung rechtfertigten. Die Gebühren in Höhe von 667,35 € stellte der Rechtsanwalt den Mietern in Rechnung. Der Vermieter kündigte erneut unter näherer Darlegung des geltend gemachten Eigenbedarfs und nahmen die Mieter aus der späteren Kündigung in einem anderen Verfahren mit Erfolg auf Räumung in Anspruch. Die Mieter machen Schadensersatz geltend und begehren die Erstattung der Rechtsanwaltskosten.

Die Entscheidung

Die Angabe der Gründe für die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ist eine bloße Obliegenheit des Vermieters, aus deren Verletzung der Mieter keine Schadensersatzansprüche (hier: Kosten eines außergerichtlich eingeschalteten Anwalts) herleiten kann. So lautet der Leitsatz der Bundesrichter.

Die ordnungsgemäße Begründung der Kündigung liegt mithin in erster Linie im eigenen Interesse des Vermieters, weil das Mietverhältnis anderenfalls auch bei Vorliegen eines materiellen Kündigungsgrundes nicht beendet wird. Die Angabe des Kündigungsgrundes ist deshalb keine Nebenpflicht des Vermieters, auf deren Erfüllung der Mieter einen Anspruch hat, sondern eine Obliegenheit, die der Vermieter im eigenen Interesse zur Vermeidung von Rechtsnachteilen zu beachten hat. Die rechtliche Beurteilung, ob eine vom Vermieter ausgesprochene Kündigung dem gesetzlichen Begründungserfordernis genügt, ist dem eigenen Risikobereich des Mieters zuzuordnen. Anwaltskosten, die dem Mieter insoweit - außerhalb eines gerichtlichen Prozesses - durch die Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe zur Wahrnehmung seiner Interessen entstehen, sind deshalb grundsätzlich nicht erstattungsfähig.

Vorinstanzen:
AG Potsdam, Entscheidung vom 08.04.2009 - 23 C 69/09
LG Potsdam, Entscheidung vom 10.12.2009 - 11 S 45/09

Gericht:
BGH, Urteil vom 15.12.2010 - VIII ZR 9/10

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