Kein Kostenvorschuss für ungeklärte Schadensursachen

Mieter können keinen hohen Kostenvorschuss für eine beabsichtigte Reparatur von Rissbildungen verlangen, solange nicht die Ursachen der Rissbildung erforscht und beseitigt worden sind. Zwecklose Maßnahmen sind ungeeignet und damit nicht erforderlich.

Der Sachverhalt

Im konkreten Fall verlangt ein Mieter vom Eigentümer die Zahlung eines Kostenvorschusses für die Beseitigung von Mängeln an dem gemieteten Einfamilienhaus in Dresden. Die Kosten für die Beseitigung der an den Innen- und Außenwänden des Hauses vorhandenen Risse sowie für die Beseitigung von weiteren Schäden werden auf 47.500 € beziffert. Diesen Betrag macht der Mieter mit der Klage geltend. Der Vermieter wendet ein, dass die Reparaturkosten mindestens doppelt so hoch seien und eine Beseitigung der Mängel im Hinblick darauf, dass der Verkehrswert des Hauses nur bei 28.000 € liege, nicht zumutbar sei. Der dazu erforderliche Aufwand würde die "Opfergrenze" überschreiten.

Vorinstanzen

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat den Vermieter antragsgemäß verurteilt und dies damit begründet, dass der Mieter aus Dresden gemäß § 536a BGB Anspruch auf einen zweckgebundenen Vorschuss in Höhe der zu erwartenden Mangelbeseitigungskosten habe.

Die Revision hat Erfolg

Die Revision des Vermieters hat Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil entschieden, dass die Voraussetzungen für den geltend gemachten Vorschussanspruch schon deshalb gegenwärtig nicht erfüllt sind, weil die von dem Mieter beabsichtigten Reparaturen zwecklos sind, solange nicht die Ursachen der Rissbildung erforscht und beseitigt worden sind. Zwecklose Maßnahmen sind ungeeignet und damit nicht erforderlich im Sinne des § 536a Abs. 2 BGB.

Auch die weiteren Ausführungen des Landgerichts sind als fehlerhaft beanstandet worden. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs endet die Verpflichtung des Vermieters zur Beseitigung eines Mangels dort, wo der dazu erforderliche Aufwand die "Opfergrenze" überschreitet. Wann diese Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist, muss von Fall zu Fall wertend ermittelt werden. Erforderlich ist dabei eine Würdigung aller Umstände. Es darf kein krasses Missverhältnis entstehen zwischen dem Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter sowie dem Wert des Mietobjekts andererseits. Das Landgericht hat in diesem Zusammenhang unterstellt, dass einem aktuellen Verkehrswert des Hauses von 28.000 € Sanierungskosten in Höhe von mindestens 95.000 € gegenüber stehen und damit jedenfalls rechnerisch ein grobes Missverhältnis zwischen dem behaupteten Verkehrswert und der behaupteten Höhe der Sanierungskosten vorliegt. Es hat jedoch angenommen, dass die Beklagte sich aufgrund der Umstände des Falles auf das - zu unterstellende - Missverhältnis nach Treu und Glauben nicht berufen könne. Diese Annahme ist aber nach den bisherigen Tatsachenfeststellungen des Landgerichts nicht gerechtfertigt.

Die Sache ist an das Landgericht zurückverwiesen worden, damit die erforderlichen Feststellungen getroffen werden können, ob die von dem Mieter beabsichtigten Reparaturen zur nachhaltigen Mangelbeseitigung geeignet sind, wie sich das Verhältnis von Sanierungskosten und Verkehrswert der Immobilie tatsächlich darstellt und ob es dem Vermieter unter Berücksichtigung dieser und der weiteren Umstände zugemutet werden kann, die Mängel zu beseitigen.

Vorinstanzen:
AG Dresden -Urteil vom 5. September 2008 – 141 C 2898/08
LG Dresden - Urteil vom 22. April 2009 – 4 S 479/08

Gericht:
BGH, Urteil vom 21. April 2010 – VIII ZR 131/09

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