Der Sachverhalt
Eine Münchnerin mietete sich in eine Dachgeschosswohnung zu einem Mietpreis von 515 Euro warm ein. In ihrem Mietvertrag waren keine Angaben über die Wohnungsgröße enthalten. Nach einem Jahr bemerkte die Mieterin, dass die von der Vermieterin ursprünglich angegebene Quadratmeterzahl gravierend von der tatsächlichen Fläche abweicht. Statt 36 Quadratmeter beträgt die Wohnfläche nur 24 Quadratmeter.
Die Mieterin stieß damals bei der Wohnungssuche in einer lokalen Wochenzeitschrift auf die Anzeige der Vermieterin. Dort sei in der Annonce die Angabe „ca.36 qm“ enthalten gewesen. Auf Grund der Schrägen in der Wohnung sei aber die wirkliche Größe nur 24 Quadratmeter. Die Mieterin kündigte darauf hin eine Mietminderung und die Verrechnung der überzahlten Miete mit den folgenden Mieten an.
Das akzeptierte die Vermieterin jedoch nicht. Es sei gerade keine Vereinbarung getroffen worden. Die Mieterin habe die Wohnung so gemietet wie sie sie besichtigt habe. Der Fall landete vor dem Amtgericht München.
Die Entscheidung
Die Mieterin wurde zur Zahlung des rückständigen Mietzinses verurteilt. Der vereinbarte Mietzins sei nicht gemindert. Zwar weise eine Mietwohnung einen zur Minderung der Miete führenden Mangel auf, wenn ihre tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liege. Dies gelte auch dann, wenn der Mietvertrag zur Größe der Wohnfläche nur eine „ca. Angabe“ enthalte. In solchen Fällen errechne sich die Minderung entsprechend der Quote, um die die tatsächliche Wohnfläche hinter der im Mietvertrag zugrunde gelegten Wohnfläche zurückbleibe. Berechnungsgrundlage sei dafür die Bruttomiete.
Beschaffenheitsvereinbarung ist Voraussetzung
Voraussetzung dafür sei aber, dass zwischen den Parteien eine bestimmte Wohnfläche im Sinne einer Beschaffenheitsangabe vereinbart sei. Daran fehle es im vorliegenden Fall. Der Mietvertrag enthalte dazu gerade keine Angaben.
Zeitungsanzeige spielt hier keine Rolle
Sollte in der Zeitungsanzeige tatsächlich eine Angabe zur Wohnungsgröße enthalten gewesen sein, ändere dies nichts. Mitteilungen eines Vermieters, die dieser über eine Wohnung im Rahmen einer Vertragsverhandlung mache, würden nur dann Vertragsbestandteil, wenn sie im schriftlichen Vertrag auch aufgenommen werden. Es hätte den Parteien auch freigestanden, dies zu tun. Bei einem langfristigen Dauerschuldverhältnis wie dem Mietvertrag komme dem schriftlichen Vertrag eine ganz andere Bedeutung zu als zum Beispiel bei einem Kaufvertrag. Die wichtigen Punkte müssen sich daher in diesem wiederfinden.
Im Übrigen entsprächen im vorliegenden Fall die angegebenen 36 Quadratmeter der tatsächlichen Grundfläche. Die Dachschrägen waren und sind erkennbar, genauso wie die eingeschränkte Nutzbarkeit. Die Mieterin konnte daher von Anfang an sehen, dass hier gegebenenfalls eine andere Berechnung der Wohnungsgröße veranlasst ist. Umso mehr hätte sie dies im Mietvertrag festhalten müssen.
Gericht:
AG München, Urteil vom 10.8.2009 - 424 C 7097/09 (rechtskräftig)
Querverweise:
Weitere Urteile zum Thema Mietminderung
Entscheidungshinweis: Die hier veröffentlichte Entscheidung des AG München ist überholt. Die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshof finden Sie unter der Meldung "Mietminderung bei Wohnflächenunterschreitung: Vereinbarung der Wohnfläche durch Absprachen im Vorfeld des Vertragsschlusses" Urteil des VIII. ZS vom 23.6.2010 - VIII ZR 256/09 |
Rechtsindex