Leitsatz des BGH
Eine formularmäßige Klausel in einem Wohnraummietvertrag, die den Mieter verpflichtet, sich anteilig an den Kosten zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen zu beteiligen (Quotenabgeltungsklausel), und zur Berechnung der Abgeltungsbeträge folgende Regelung vorsieht: "Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts", ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.
Aus dem Sachverhalt
Der Beklagte war in der Zeit vom 1. März 2009 bis 31. Dezember 2010 Mieter einer Wohnung der Klägerin in B. . Der Mietvertrag enthält unter anderem folgende vorformulierte Regelungen:
Die Entscheidung
Aus dem Urteil: [...] Die Abgeltungsklausel in § 4 Abs. 5 c des Mietvertrags sei als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam. Zwar seien Quotenabgeltungsklauseln nach höchstrichterlicher Rechtsprechung im Grunde zulässig. Die von der Beklagten verwendete Quotenabgeltungsklausel mit der dem Mieter eingeräumten Möglichkeit, der Zahlungspflicht durch Selbstvornahme am Ende des Mietverhältnisses zuvorzukommen, sei nicht schon deswegen als unwirksam anzusehen, weil sie faktisch zu einer Endrenovierungspflicht des Mieters führen würde, die allgemein als unzulässig angesehen werde. Denn zu einer eigenen Renovierung werde sich der Mieter nur dann entschließen, wenn dies für ihn im Hinblick auf die zu tragenden Kosten vorteilhaft sei. [...]
[...] Die vorliegend zu beurteilende Klausel sei aber deswegen unwirksam, weil sie die Ermittlung des Abgeltungsbetrags aufgrund eines vom Vermieter einzuholenden Kostenvoranschlags vorsehe. [...]
[...] Zudem sei die Auswahl des Malerbetriebs ausschließlich dem Vermieter vorbehalten. Dies müsse der Mieter jedenfalls bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung dahin verstehen, dass von ihm eingeholte Alternativangebote von vornherein unbeachtlich seien. Zumindest die Kumulation beider Gesichtspunkte führe zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters [...]
Stellungnahme des Deutschen Mieterbundes
"Die Entscheidung ist richtig und setzt die bisherige konsequente Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Schönheitsreparaturen nahtlos fort. Quotenklauseln sind dann unwirksam, wenn laut Mietvertrag Berechnungsgrundlage für die beim Auszug zu zahlenden Renovierungskosten der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts ist", erklärte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten.
In nahezu allen Mietverträgen sind heute Schönheitsreparaturklauseln enthalten. Typischerweise wird ein so genannter Fristenplan vereinbart, nachdem im Regelfall zum Beispiel nach 5 oder 7 Jahren die Räume der Wohnung zu renovieren sind. Für den Fall, dass der Mieter vor Ablauf dieser Fristen auszieht und der Vermieter keine Endrenovierung verlangen kann, soll die so genannte Quotenklausel dafür sorgen, dass der Mieter wenigstens eine prozentualen Anteil an Renovierungskosten für seine Mietzeit zahlt. Eine solche Klausel ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wirksam, wenn sie nachvollziehbar und verständlich ist und wenn sie nicht auf starren Fristen fußt.
Jetzt hat der Bundesgerichtshof aber Quotenklauseln für unwirksam erklärt, die Vorgaben zur Berechnung der anteiligen Renovierungskosten enthalten: "Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts." Diese Formulierung benachteiligt den Mieter unangemessen. So kann die Klausel dahingehend verstanden werden, dass dem Kostenvoranschlag des vom Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäfts bindende Wirkung für die Bemessung des Abgeltungsbetrages zukommt oder dass dem Mieter die Möglichkeit abgeschnitten wird, Einwendungen gegen die Richtigkeit und Angemessenheit des Kostenvoranschlages zu erheben bzw. die Berechnung des Abgeltungsbetrages nach Maßgabe eines von ihm eingeholten günstigeren Kostenvoranschlages zu verlangen.
Gericht:
Bundesgerichtshof, Urteil vom 29.05.2013 - VIII ZR 285/12
Rechtsindex - Recht & Urteil