Ein Vermieter erlaubte dem Mieter nicht, auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung in die Wohnung einzubauen. Nun ging es um die Frage, ob sich der Vermieter rechtsmissbräuchlich verhält, wenn er dem Mieter den Einbau nicht gestattet. Nein, urteilte der BGH.
Der Sachverhalt
Ein Mieter bezog im Jahr 1995 in die Altbauwohnung des beklagten Vermieters. Drei Zimmer sind mit Kachelöfen ausgestattet, ein weiteres Zimmer ist nicht beheizbar. Die Toilette hat keine Heizung, im Bad ist eine Elektroheizung installiert und in der Küche ein Außenwandheizgerät.
Nachdem bereits mehrere Wohnungen im Haus nach Auszug der Altmieter vor der Neuvermietung mit einer Gasetagenheizung ausgestattet wurden, will der Mieter, nachdem der Beklagte den Wunsch nach Einbau einer Gasetagenheizung ablehnte, diese nunmehr auf eigene Kosten einbauen lassen; und zwar mit den Handwerkern, die auch sonst im Haus für den Vermieter arbeiten.
Auch dies lehnte der Vermieter mit dem Argument ab, er könne bei einer Neuvermietung eine höhere Miete erzielen. Mit der Klage begehrt der Mieter nun die Zustimmung zum Einbau einer Gasetagenheizung in die Wohnung.
Die Entscheidung
Der Mieter hat keinen Anspruch auf Zustimmung zum Einbau einer Gasetagenheizung. Ein solcher Anspruch besteht nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Modernisierungsmaßnahme habe, dieses das Interesse des Vermieters an der Substanzerhaltung überwiege, die Maßnahme zu einer erheblichen Verbesserung der Wohnqualität führe und dabei nur minimale Eingriffe in die Substanz verursache, welche mit geringen Mitteln wieder beseitigt werden könnten.
Diese Voraussetzungen lägen hier nicht vor. Hier wären neun Plattenheizkörper und die Therme zu montieren, Kalt- und Warmwasserleitungen und Stromleitungen zu verlegen. Dies stelle keinen minimalen Eingriff in das Eigentum des Vermieters dar.
Aus dem Urteil: [...] Der Vermieter ist - sofern die Mietvertragsparteien keine abweichende Vereinbarung getroffen haben - grundsätzlich nicht zu baulichen Veränderungen zwecks Modernisierung der Wohnung verpflichtet (Senatsurteile vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, NZM 2010, 356 Rn. 26; und 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174 unter [II] A 2b; Kinne, GE 2007, 30; Harsch, MDR 2001, 67) [...]
Der Mieter hat auch grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm gestattet, selbst bauliche Veränderungen an der Wohnung mit dem Ziel einer Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts vorzunehmen. Die Erteilung einer derartigen Erlaubnis steht vielmehr im Ermessen des Vermieters, der sein Ermessen jedoch nicht missbräuchlich ausüben darf. Dies ist hier nicht der Fall.
Das Vermieterinteresse, den Zeitpunkt der Investitionen selbst zu bestimmen und bei einer späteren Neuvermietung angesichts der zwischenzeitlich gestiegenen Attraktivität der Wohnlage eine deutlich höhere Miete zu erzielen, sei legitim und somit nicht rechtsmissbräuchlich.
Mieterbund kritisiert BGH-Entscheidung
Mit diesem Urteil wird das Kräfteverhältnis zwischen Mieter und Vermieter klar aufgezeigt. Geht es um energetische Modernisierungen, entscheidet ganz allein der Vermieter, ob, wann und was im Haus oder in der Wohnung saniert wird. Entscheidend sind die finanziellen Interessen des Vermieters, bis hin zur Grenze des Rechtsmissbrauchs“, kritisiert der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten. „Die Entscheidung ist problematisch. Vermietern wird die Möglichkeit eröffnet, langjährigen Mietern das Leben in der unmodernisierten Wohnung zu verleiden. Ziel ist es oft, die alten Mieter mit relativ günstigen Mieten zur Kündigung zu bewegen, um dann an neue Mieter teurer weitervermieten zu können. Damit wird dem Rechtsmissbrauch Tür und Tor geöffnet.“
Rechtsgrundlagen:
BGB § 535 Abs. 1 Satz 2,
BGB § 242
Vorinstanzen:
AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 16.02.2010 - 2 C 358/09
LG Berlin, Entscheidung vom 21.12.2010 - 63 S 208/10
Gericht:
Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.9.2011 - VIII ZR 10/11
Redaktion Rechtsindex (ka)