(Rechtsindex) - Ein Ehepaar bewohnt seit einigen Jahren den zweiten Stock eines Miethauses. Bei Einzug in die Wohnung war die Außenfassade des Gebäudes in einem einwandfreien Zustand und sah dementsprechend gepflegt aus. Was aber, wenn nach Jahren der Rauputz von der Fassade bröckelt und das Haus seine Schönheit verliert?
Kann der Mieter die Instandsetzung verlangen, obwohl der der Mangel nicht in seiner Wohnung ist?
Rechtsindex informiert über das Urteil des Amtsgerichts in Köpenick.
Im vorliegenden Fall stellt der Zustand der Fassade des Hauses einen Mangel dar, weil sich bei Abschluss des Mietvertrages zwischen den Klägern und ihrer damaligen Vermieterin der Außenputz in einem ordentlichen, einwandfreien und gepflegten Zustand befand. Inzwischen ist dieser Zustand jedoch nicht mehr gegeben. Das Amtsgericht in Köpenick sieht in der Mietsache einen erheblichen Mangel, wenn an der Hausfassade großflächig der Putz abfällt. Der Vermieter hat eine Instandsetzungspflicht und muss die Fassade erneuern.
Die Gebrauchsfähigkeit der Wohnung ist doch nicht beeinträchtigt!
Die Vermieterin argumentierte, dass die Gebrauchsfähigkeit der Wohnung nicht durch den bröckelnden Außenputz beeinträchtigt wird. Auch würde kein negativer Einfluss auf die Wärmedämmung bestehen und sah sich nicht in der Pflicht den Mangel zu beseitigen.
Gebrauchstauglichkeit – eine Frage der Wertschätzung
Bei der Beurteilung der Gebrauchstauglichkeit einer Mietwohnung muss auch die Frage ihrer Wertschätzung herangezogen werden, so das Amtsgericht Köpenick. Diese ist nicht unerheblich und werde wiederum maßgeblich von dem unmittelbaren Umfeld der Wohnung bestimmt. Befindet sich ein Miethaus in einem allgemein hoch angesehenen Viertel, so wirkt sich das auf die Wertschätzung der Mieter für ihre Wohnung in diesem Gebäude - und damit regelmäßig auch auf die Miethöhe aus. Nichts anderes gelte, wenn sich das Mietshaus in seiner äußerlichen Erscheinung in einem ordentlichen, gepflegten Zustand befindet. Das liege auf der Hand, so das Amtsgericht (Az.: 8 C 129/07).
Vertragsmäßiger Gebrauch ist zu erhalten
Der Vermieter hat somit nach § 536 BGB die Pflicht, die Mietsache in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, die sich auch auf gemeinschaftliche Bereiche wie Flure, Treppen, Hauseingang und Fassade erstrecken. Eine besondere Erwähnung dieser Bereiche ist im Mietvertrag nicht notwendig. Darauf, ob der fehlende Putz an der Hausfassade im Bereich der Wohnung zu einer mangelnden Isolierung gegen Kälte und zu Feuchteschäden in der Wohnung führe, komme es nicht an.
Rechtsgrundlagen:
§ 535 Abs 1 S 2 BGB
§ 536 Abs 1 S 1 BGB
Autor Patrick Kampa | Rechtsindex.de - Abdruck honorarfrei unter Quellenangabe