Die permanente Überwachung durch eine Kamera im Hausflur des gemeinschaftlichen Bereichs einer Wohngemeinschaft berechtigt zur fristlosen Kündigung (AG München, Urteil vom 28.05.2019 - 432 C 2881/19).

Der Sachverhalt

Die Parteien schlossen mit Wirkung zum 01.06.2018 einen Untermietvertrag in einer Wohngemeinschaft. Der neue Untermieter war u.a. zur Mitnutzung von Bad/Dusche/WC und Küche berechtigt (nachfolgend wird nur noch von "Mieter" und "Vermieter" gesprochen).

Der Untermietvertrag beinhaltete u.a. folgende Klausel: "Vor der Haustür ist zum Schutz der Gemeinschaft eine Kamera angebracht, mit der sich der Untermieter ausdrücklich einverstanden erklärt, ebenso wie mit der Aufbewahrung und Aufzeichnung für einen Zeitraum von max. 90 Tagen.".

Nach kurzer Zeit kündigte der Mieter das Untermietverhältnis fristlos, wobei er diverse Pflichtverletzungen des Vermieters behauptete. Unter anderem führte er an, dass eine Kamera im Hausflur - mithin vor der Zimmertür der WG - angebracht sei. Ab August 2018 erbrachte der Mieter keine laufenden Zahlungen mehr.

Der Vermieter akzeptierte die fristlose Kündigung nicht, ging jedoch von einer fristgemäßen Kündigung aus und fordert Mietzahlung bis Ende Oktober 2018. Im vorliegenden Fall ist der Vermieter der Kläger.

Die Entscheidung

Nach Urteil des Amtsgerichts München hat die fristlose Kündigung das Mietverhältnis beendet. Ab 04.08.2018 ist mithin keine Miete mehr geschuldet. Rechtsgrundlage ist § 543 Abs. 1 BGB, wonach jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen kann. Das ist hier der Fall.

Die permanente Überwachung durch eine Kamera im Hausflur des gemeinschaftlichen Bereichs einer Wohngemeinschaft berechtigt zur fristlosen Kündigung (amtl. Leitsatz). 

Die Argumentation des Vermieters ging schon deshalb ins Leere, weil die Klausel lediglich eine Regelung zur Anbringung einer Kamera "vor der Haustür" (also im Freien) enthielt. Eine Kamera im Hausflur - mithin vor der/den Zimmertür(en) der WG - war von dieser Regelung schon nach dem klaren und unmissverständlichen Wortlaut nicht erfasst. Ein diesbezügliches Einverständnis des Mieters kann daher per se nicht angenommen werden.

Verletzung des Allgemeinen Persönlichkeitsrechts

Es kann insoweit nicht angehen, dass im Bereich des zur gemeinschaftlichen Nutzung überlassenen Flurs, der das Zimmer des Mieters u.a. mit der Küche und dem Badezimmer verbindet, eine permanente Videoüberwachung stattfindet, zumal die dabei erstellten Aufnahmen durch den Vermieter auch noch (unstreitig) regelmäßig ausgewertet wurden.

Dabei ist auch und gerade zu berücksichtigen, dass - bei realitätsnaher Betrachtung - das Badezimmer von den Bewohnern nicht immer vollumfänglich bekleidet aufgesucht wird. Hinzu kommt, dass sich hier die Anbringung dieser Kamera nicht ansatzweise auf einen tragfähigen Grund zu stützen vermag.

Soweit durch die Kamera etwaige mietrechtliche Pflichtverstöße wie z.B. das unterlassene Schließen der Haustür und/oder die Ordnungsmäßigkeit der Mülltrennung aufgeklärt bzw. überprüft werden sollten, stellt dies freilich keinerlei Rechtfertigungsgrund für die permanente Überwachung dieses gemeinschaftlichen Bereichs der Wohngemeinschaft dar.

Belange der Sicherheit der Bewohner mögen zwar teilweise berührt sein, weil eine nicht geschlossene Haustür unbefugten Dritten den Zugang zum Haus erheblich erleichtern kann. Diese lediglich abstrakte Gefahr trägt eine derart eingriffsintensive, permanente Überwachungsmaßnahme aber nicht im Ansatz.

Keine vorherige Abmahnung

Einer vorherigen Abmahnung nach § 543 Abs. 3 BGB bedurfte es hier nicht. Denn durch die beharrliche Weigerung des Klägers, die Kamera zu entfernen, kam deutlich zum Ausdruck, dass eine Fristsetzung oder Abmahnung keinen Erfolg versprochen hätte.

Gericht:
Amtsgericht München, Urteil vom 28.05.2019 - 432 C 2881/19

AG München
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