Wird durch den Mieter auf eigene Kosten eine Einbauküche in die Mietwohnung eingebaut, ohne dass der Vermieter die Kosten erstattet, muss die Einrichtung bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Dauer unberücksichtigt bleiben.
Der Sachverhalt
Ein Ehepaar in Berlin hatte eine Wohnung aus den 1970er Jahren gemietet. Kurz nach dem Einzug bauten sie mit Zustimmung des Vermieters auf ihre Kosten eine eigene Küche ein. Die alte Einbauküche wurde durch den Vermieter verkauft.
Jahre später wollte der Vermieter die Miete erhöhen. Er bezog sich dabei auf den Berliner Mietspiegel und war der Ansicht, dass die Mieterhöhung unter anderem durch die moderne Einbauküche gerechtfertigt sei. Diese sei mitvermietet und bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen.
Die Mieter weigerten sich, die erhöhte Miete zu bezahlen. Der Vermieter blieb bei seiner Meinung: Es sei ausdrücklich vereinbart worden, dass die neue Einbauküche der alten in der Ausstattung entsprechen solle – und die alte Küche habe er gestellt.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Der Bundesgerichtshof (Urteil, Az. VIII ZR 52/18) entschied nach Informationen des D.A.S. Leistungsservice, dass die Einbauküche bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unberücksichtigt bleiben müsse. Die derzeitige Einbauküche habe nicht der Vermieter zur Verfügung gestellt. Sie müsse daher bei der Ermittlung der Vergleichsmiete außen vor bleiben.
Aus dem Urteil
Eine vom Mieter auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich und auf Dauer unberücksichtigt (BGH - VIII ZR 315/09). Denn eine solche Einrichtung ist nicht Teil der dem Mieter vom Vermieter zur Verfügung gestellten Einrichtung und auf eine derartige vom Mieter angeschaffte Einrichtung erstreckt sich auch die gesetzliche Gebrauchsgewährungs- und Instandhaltungspflicht des Vermieters (§ 535 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB) nicht. Eine andere Beurteilung ist allerdings dann geboten, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten einer von diesem angeschafften Einrichtung erstattet.
Vorliegend war die Einbauküche von den Mietern auf eigene Kosten angeschafft worden und somit gerade nicht vom Vermieter mitvermietet. Ein Ausnahmefall der Kostenerstattung durch den Vermieter liegt ebenfalls nicht vor, denn die alte Einbauküche wurde durch die Vermieter nach dem Ausbau verkauft und an den Kosten der neuen Einbauküche haben sich die Vermieter nicht beteiligt.
Der Bundesgerichtshof betonte auch, dass zum Nachteil des Mieters getroffene entgegenstehende Vereinbarungen unwirksam seien. Es komme nur auf den tatsächlichen Wohnwert an, dieser sei nicht durch Absprachen zu beeinflussen. Die Mieter mussten daher die Mieterhöhung unter Berücksichtigung der Einbauküche nicht bezahlen.
Gericht:
Bundesgerichtshof, Urteil vom 24.10.2018 - VIII ZR 52/18
Quelle: D.A.S. Rechtsschutz der ERGO
BGH, Rechtsindex - Recht & Urteile