Wird eine Wohnung im Erdgeschoss von Ratten heimgesucht, steht den Mietern für die Zeit der Schädlingsbekämpfung eine Mietminderung zu. Die Mieter sind nicht für den Rattenbefall verantwortlich zu machen, wenn die Ratten über die dauerhaft geöffnete Terrassentür in die Wohnung eingedrungen sind.

Der Sachverhalt

Nach Mitteilung der telefonischen Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline, hatte die betroffene Mieterin die Ratten sowohl in der Wohnung als auch im dazu gehörenden Garten bemerkt. Daraufhin informierte sie ihren Vermieter, der sogleich eine Firma mit der Schädlingsbekämpfung beauftragte.

Die Spezialisten legten drinnen und draußen vergiftete Köder aus und verteilten auf dem Boden der Räume Spurenstaub, um den Erfolg ihrer Aktion verfolgen zu können. Und tatsächlich wurden schon nach gut zwei Wochen im Innenbereich keine Köder mehr angenommen und keine Spuren im ausgebrachten Spurenstaub mehr gefunden. Womit die Ratten wohl vertrieben waren.

Trotzdem kündigte die Mieterin ihre Wohnung fristlos und blieb bis zum vollzogenen Auszug dem Vermieter die Miete schuldig. Schließlich sei sie durch den Rattenbefall gegen ihren Willen zum Umzug gezwungen gewesen, wodurch ihr erhebliche Kosten entstanden seien, die mit den offenen Mietforderungen zu verrechnen wären.

Was der Eigentümer allerdings nicht akzeptieren wollte. Als Hundehalterin, die das Futter für ihre zwei Hunde in der ganzen Wohnung verstreut und unverschlossen gelagert habe, sei die Mieterin selber an dem Debakel schuld und habe sich grob mietvertragswidrig verhalten. Zumal die Terrassentür dauerhaft geöffnet gewesen wäre und die Ratten so offensichtlich über Erdgänge unter den Terrassenplatten vom Garten her in die Wohnung vordringen konnten.

Die Entscheidung

Das Gericht hält eine Minderung in Höhe von 80 % für angemessen. Die Einschränkungen der Mieterin waren erheblich. Die Mitarbeiter der Schädlingsbekämpfung hatten in der Wohnung der Mieterin Köder ausgelegt und Spurenstaub auf dem Boden aufgebracht, um eventuelle Laufspuren der Ratten sichtbar zu machen. Hierdurch war ein normales Bewohnen der Wohnung unmöglich.  Aufgrund des Rattenbefalls mussten zudem die Küche, das Wohnzimmer und das Arbeitszimmer verschlossen werden. Die Mieterin konnte diese Räume somit gar nicht mehr nutzen.

Das Gericht ist aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme zu der Überzeugung gelangt, dass die Ratten nicht aufgrund des Verhaltens der Mieterin die Wohnung gelangt sind. Die Zeugen haben glaubhaft bekundet, die Ratten haben sich unter den Platten der Terrasse Erdgänge gebaut. Das Gericht geht davon aus, dass die Ratten dann durch die geöffnete Terrassentür in die Wohnung gelangt sind.

Dies kann jedoch der Mieterin nicht angelastet werden. Es ist ohne Frage vom vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung umfasst, die Terrassentür zu öffnen und offenstehen zu lassen. Die Mieterin musste auch nicht davon ausgehen, dass es bei einem solchen Verhalten dazu kommt, dass Ratten in die Wohnung eindringen.

Gericht:
Amtsgericht Dülmen, Urteil vom 15.11.2012 - 3 C 128/12

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