Der BGH hat in seinem Urteil Quotenklauseln für unwirksam erklärt, die Vorgaben zur Berechnung der anteiligen Renovierungskosten enthalten: "Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts."

Leitsatz des BGH

Eine formularmäßige Klausel in einem Wohnraummietvertrag, die den Mieter verpflichtet, sich anteilig an den Kosten zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen zu beteiligen (Quotenabgeltungsklausel), und zur Berechnung der Abgeltungsbeträge folgende Regelung vorsieht: "Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts", ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.

Aus dem Sachverhalt

Der Beklagte war in der Zeit vom 1. März 2009 bis 31. Dezember 2010 Mieter einer Wohnung der Klägerin in B. . Der Mietvertrag enthält unter anderem folgende vorformulierte Regelungen:

"§ 4 Abs. 5 b: Der Mieter trägt die Schönheitsreparaturen (vgl. hierzu auch § 12). Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen.

§ 4 Abs. 5 c: Die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter wurde bei der Berechnung der Miete berücksichtigt. Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen nach § 12 Abs. 1 des Mietvertrages noch nicht fällig, so hat sich der Mieter nach Maßgabe der nachfolgenden Regelungen an den Kosten der Schönheitsreparaturen zu beteiligen:

Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts. Der hiervon von dem Mieter zu zahlende Anteil entspricht in der Regel dem Verhältnis der vollen Fristen nach § 12 Abs. 1 des Mietvertrags zu der zwischen Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen (wenn keine Arbeiten ausgeführt wurden, ist der Mietvertragsbeginn maßgeblich) und Beendigung des Mietverhältnisses vergangenen Zeit (z. B. bei Mietdauer von 18 Monaten zu tragender Anteil der Kosten bei Wohnräumen von 18/60 [18 von 60 Monaten]). Lässt dies der tatsächliche Erhaltungszustand der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses zu (insbesondere infolge besonders pfleglicher Behandlung, Verwendung hochwertiger Materialien etc.), ist der Erhaltungszustand also überdurchschnittlich, erfolgt eine angemessene Reduzierung des durch den Mieter zu tragenden Anteils; bei der Berechnung des reduzierten Anteils tritt an die Stelle der zwischen Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen (wenn keine Arbeiten ausgeführt wurden zwischen Mietvertragsbeginn) und Beendigung des Mietverhältnisses vergangenen Zeit diejenige Zeit, nach der sich die Wohnung in der Regel in dem bei Beendigung des Mietverhältnisses vorgefundenen Zustand befunden hätte (z. B. anstelle tatsächlicher Nutzungsdauer von 30 Monate nur 15 Monate -> zu tragender Anteil der Kosten bei Wohnräumen von 15/60 anstelle von 30/60). Können die Parteien hierüber keine Einigkeit erzielen, bestimmt der Vermieter den vom Mieter zu tragenden reduzierten Anteil nach billigem Ermessen.

Der Mieter kann seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorkommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in Kosten sparender Eigenarbeit fachgerecht ausführt oder ausführen lässt. Kommt eine Einigung nicht zustande, ist der Mieter für den Zeitpunkt der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen sowie für einen überdurchschnittlichen Erhaltungszustand der Wohnung darlegungs- und beweispflichtig.

Der Vermieter kann im Übrigen bei übermäßiger Abnutzung Ersatz in Geld verlangen. Der Anspruch des Vermieters auf Durchführung der Schönheitsreparaturen und Schadensersatz bei Fälligkeit der Schönheitsreparaturen bleibt von vorstehender Regelung unberührt."

Die Entscheidung

Aus dem Urteil: [...] Die Abgeltungsklausel in § 4 Abs. 5 c des Mietvertrags sei als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam. Zwar seien Quotenabgeltungsklauseln nach höchstrichterlicher Rechtsprechung im Grunde zulässig. Die von der Beklagten verwendete Quotenabgeltungsklausel mit der dem Mieter eingeräumten Möglichkeit, der Zahlungspflicht durch Selbstvornahme am Ende des Mietverhältnisses zuvorzukommen, sei nicht schon deswegen als unwirksam anzusehen, weil sie faktisch zu einer Endrenovierungspflicht des Mieters führen würde, die allgemein als unzulässig angesehen werde. Denn zu einer eigenen Renovierung werde sich der Mieter nur dann entschließen, wenn dies für ihn im Hinblick auf die zu tragenden Kosten vorteilhaft sei. [...]

[...] Die vorliegend zu beurteilende Klausel sei aber deswegen unwirksam, weil sie die Ermittlung des Abgeltungsbetrags aufgrund eines vom Vermieter einzuholenden Kostenvoranschlags vorsehe. [...]

[...] Zudem sei die Auswahl des Malerbetriebs ausschließlich dem Vermieter vorbehalten. Dies müsse der Mieter jedenfalls bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung dahin verstehen, dass von ihm eingeholte Alternativangebote von vornherein unbeachtlich seien. Zumindest die Kumulation beider Gesichtspunkte führe zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters [...]

Stellungnahme des Deutschen Mieterbundes

"Die Entscheidung ist richtig und setzt die bisherige konsequente Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Schönheitsreparaturen nahtlos fort. Quotenklauseln sind dann unwirksam, wenn laut Mietvertrag Berechnungsgrundlage für die beim Auszug zu zahlenden Renovierungskosten der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts ist", erklärte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten.

In nahezu allen Mietverträgen sind heute Schönheitsreparaturklauseln enthalten. Typischerweise wird ein so genannter Fristenplan vereinbart, nachdem im Regelfall zum Beispiel nach 5 oder 7 Jahren die Räume der Wohnung zu renovieren sind. Für den Fall, dass der Mieter vor Ablauf dieser Fristen auszieht und der Vermieter keine Endrenovierung verlangen kann, soll die so genannte Quotenklausel dafür sorgen, dass der Mieter wenigstens eine prozentualen Anteil an Renovierungskosten für seine Mietzeit zahlt. Eine solche Klausel ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wirksam, wenn sie nachvollziehbar und verständlich ist und wenn sie nicht auf starren Fristen fußt.

Jetzt hat der Bundesgerichtshof aber Quotenklauseln für unwirksam erklärt, die Vorgaben zur Berechnung der anteiligen Renovierungskosten enthalten: "Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts." Diese Formulierung benachteiligt den Mieter unangemessen. So kann die Klausel dahingehend verstanden werden, dass dem Kostenvoranschlag des vom Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäfts bindende Wirkung für die Bemessung des Abgeltungsbetrages zukommt oder dass dem Mieter die Möglichkeit abgeschnitten wird, Einwendungen gegen die Richtigkeit und Angemessenheit des Kostenvoranschlages zu erheben bzw. die Berechnung des Abgeltungsbetrages nach Maßgabe eines von ihm eingeholten günstigeren Kostenvoranschlages zu verlangen.

Gericht:
Bundesgerichtshof, Urteil vom 29.05.2013 - VIII ZR 285/12

Quelle: BGH, DMB
Rechtsindex - Recht & Urteil
Ähnliche Urteile:

Schönheitsreparaturen gehören generell zu den Erhaltungspflichten eines Vermieters. Eine übliche aber auch rechtlich zulässige Praxis ist es jedoch, dass Arbeiten per Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden.  Dass allerdings selbst sehr kulante Vermieter vor Ärger nicht geschützt sind, schildert Verena Tiemann von der Quelle Bausparkasse. Urteil lesen

Der Bundesgerichtshof hat erneut eine Renovierungsklausel gekippt, die sich in vielen Formularmietverträgen befindet. Als Folge davon wird die gesamte Schönheitsreparaturklausel hinfällig und betroffene Mieter müssen überhaupt keine Renovierung vornehmen. Urteil lesen

05.03.2007 - Vermieter müssen einem ausgezogenen Mieter für die Durchführung von Schönheitsreparaturen grundsätzlich eine angemessene Nachfrist setzen, bevor sie selbst tätig werden. Über dieses wichtige Urteil des Berliner Kammergerichts (Az. 8 U 38/06) berichtet Verena Tiemann von der Quelle Bausparkasse. Wer hier vorschnell handelt, kann auf seinen Kosten sitzen bleiben. Urteil lesen

Der BGH hatte zu entscheiden, ob eine formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen im Gewerberaummietrecht wirksam ist, wenn der Mieter danach verpflichtet wäre, die Arbeiten in starren Fristen und unabhängig von dem Erhaltungszustand der Mietsache durchzuführen. Urteil lesen


Werbung
Werbung auf Rechtsindex.de