Der BGH hat Mieter in ihre Schranken verwiesen, die eigenmächtig ohne Rücksprache mit dem Vermieter Reparaturen beauftragen.
Beseitigt der Mieter einen Mangel der Mietsache, ohne dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist, so kann der Mieter die Aufwendungen zur Mangelbeseitigung vom Vermieter nicht ersetzt verlangen.
Sachverhalt:
Die Klägerin mietete von dem Beklagten eine Doppelhaushälfte. Im Mietvertrag wurde im Anhang unter anderem vereinbart: "... Heizung muss dringend kontrolliert werden". Im Auftrag der Klägerin (als Mieterin) erneuerte ein Installateurunternehmen Ausdehnungsgefäße der Heizung, ferner alle Heizkörperventile und legte darüber hinaus einen Außenwasseranschluss. Die Klägerin zahlte die in Rechnung gestellten Arbeiten nicht und wurde in einem Rechtsstreit mit dem Installateurunternehmen zur Zahlung kostenpflichtig verurteilt.
Nunmehr begehrt die Klägerin von dem Beklagten als Vermieter die Erstattung des Werklohns für die Arbeiten an der Heizung und die Prozesskosten. Die Klägerin blieb vor dem Amts- und Landgericht erfolglos, auch beim BGH fand sie kein Gehör.
Entscheidung:
Die Klägerin hat gegenüber dem Vermieter unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt einen Anspruch darauf, dass ihr der Vermieter ihre Aufwendungen für die Instandsetzung der Heizung ersetzt.
1. Ein solcher Anspruch könnte sich zunächst aus § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB ergeben. Der Mieter kann Erstattung der verauslagten Kosten allerdings nur dann verlangen, wenn sich der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels im Verzug befunden hat. Ein Verzug lässt sich bereits deshalb nicht feststellen, weil die Klägerin den Beklagten nicht gemahnt hat. Eine Mahnung war vorliegend auch nicht entbehrlich. Hiervon kann nur ausgegangen werden, wenn der Schuldner, also der Vermieter, die alsbaldige Leistung, hier die Reparatur der Heizung, angekündigt hat, aber gleichwohl nicht tätig wird. Honig saugen kann die Klägerin hier insbesondere nicht aus der Vereinbarung im Mietvertrag: "... Heizung muss dringend kontrolliert werden". Danach hätte die Klägerin allenfalls eine Kontrolle der Heizung, nicht aber Mängelbeseitigungsmaßnahmen in Auftrag geben dürfen.
2. Der Klägerin steht ein Erstattungsanspruch auch nicht aus § 536 a Abs. 2 Nr. 2 BGB zu, denn die umgehende Beseitigung der von der Mieterin behaupteten Mängel war zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache nicht notwendig. Erfasst von dieser Vorschrift sind nur Notmaßnahmen des Mieters, die keinen Aufschub dulden. Solche Gründe, z.B. ein Ausfall der Heizung im Winter, hat die Klägerin nicht vorgetragen, so dass auch insoweit ein Anspruch ausscheidet.
3. Die Klägerin kann ihre Aufwendungen auch nicht aus Geschäftsführung ohne Auftrag über § 539 Abs. 1 BGB ersetzt verlangen.
Beseitigt der Wohnraummieter einen von ihm behaupteten Mangel der Mietsache selbst, ohne dass Verzug oder eine Notmaßnahme vorliegt, so ist ein Rückgriff auf die Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag nicht gestattet. Der Gesetzgeber hat mit der Regelung des § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB deutlich gemacht, dass dem Vermieter bei der Beseitigung eines Mangels grundsätzlich Vorrang zukommt. Dieser Vorrang dient dem Schutz des Vermieters, weil er dadurch zum einen die Minderung der Miete oder aber auch Schadensersatzansprüche des Mieters abwenden kann. Mit dem Vorrang soll dem Vermieter zudem ermöglicht werden, zu prüfen, ob der behauptete Mangel tatsächlich vorhanden ist, auf welcher Ursache er beruht sowie ob und auf welche Weise er beseitigt werden kann. Auch soll der Vermieter die Möglichkeit haben, Beweise zu sichern für den Fall, dass man sich später über das Vorhandensein eines Mangels streitet. Diese Möglichkeit einer Untersuchung und Beweissicherung verliert der Vermieter, wenn er nach der eigenmächtigen Mängelbeseitigung durch den Mieter vor vollendete Tatsachen gestellt wird. Die Verteidigungsmöglichkeiten des Vermieters würden sich damit ungerechtfertigt verschlechtern.
4. Dem Mieter steht schließlich auch kein Schadensersatzanspruch gemäß § 536 a Abs. 1 BGB in Höhe der Aufwendungen zu. Die Mieterin hat insbesondere nicht dargelegt, dass die behaupteten Mängel an der Heizungsanlage ursächlich vom Vermieter zu vertreten sind, auch liegt wie oben bereits ausgeführt keine Inverzugsetzung des Vermieters vor. Ist der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels nicht im Verzug und ist auch die umgehende Beseitigung des Mangels nicht erforderlich, wie hier, ist ein Schadensersatzanspruch des Mieters ohnehin ausgeschlossen.
Fazit:
Die Entscheidung des BGH ist ausdrücklich zu begrüßen. Zur Freude der Vermieter und Grundeigentümer hat der BGH vor schnellen und eigenmächtigen Reparaturen durch den Mieter zu Lasten des Vermieters eine Absage erteilt. Der Mieter kann insbesondere nicht argumentieren, dass der Vermieter die Aufwendungen für die Beseitigung eines etwaigen Mangels ja so oder so gehabt hätte. Die mietrechtlichen Vorschriften zur Selbstvornahme bzw. zum Aufwendungsersatz sind abschließend, insbesondere kann der Mieter Aufwendungsersatz nicht über die allgemeinen Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag verlangen. Der Mieter ist gut beraten, künftig gegenüber dem Vermieter zu beherzigen: "Nach Ihnen bitte".
Gericht:
Bundesgerichtshof, Urteil vom 16. Januar 2008, VIII ZR 222/06
Autor: Babo von Rohr
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