Die Umlage der Betriebskosten kann entweder nach der Wohnfläche oder nach der Personenzahl des Mieters abgerechnet werden. Wurde eine Umlage nach Personenzahl vereinbart, so darf der Vermieter zur Ermittlung der Wohnungsbelegungen nicht einfach auf das amtliche Einwohnermelderegister zurückgreifen.
Der Vermieter muss die tatsächliche Belegungszahl des Hauses zugrunde legen.
Dies setzt voraus, dass der Vermieter an bestimmten Stichtagen die tatsächliche Belegung der Mietwohnungen feststellt, so Eric Reißig von der Quelle Bausparkasse.
Nach Ansicht des für das Wohnraummietrecht zuständigen VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) kommt es in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von Wohnungen auf die tatsächliche Benutzung an und nicht auf die melderechtliche Registrierung. So findet erfahrungsgemäß in einem solchen Haus eine oft nicht unerhebliche Fluktuation statt, die sich nach der allgemeinen Lebenserfahrung nicht oder nur unzureichend im Melderegister widerspiegelt. In vielen Fällen sind gar nicht alle Bewohner, insbesondere Kinder, beim Einwohnermeldeamt registriert - sagt Eric Reißig.
Für die Richter des BGH ist es daher gerade für die Umlegung der Wasserkosten nach Kopfzahl notwendig, dass ein Vermieter an bestimmten Stichtagen die wirkliche jeweilige Belegung überprüft. Auch die Tatsache, dass dies mit erhöhtem Aufwand und Schwierigkeiten verbunden ist, ändere daran nichts.
(BGH, Urteil vom 23.01.2008, Az. VIII ZR 82/07)