Nach der gesetzlichen Regelung des § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuches muss ein Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und diese auch während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten.
Doch was passiert, wenn die Mietsache unter Mängel am Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentumsanlage leidet?
"Grundsätzlich ist es dem Mieter einer Eigentumswohnung möglich, Instandsetzungsansprüche direkt bei seinem Vermieter durchzusetzen, die bei einer Wohnungseigentümerschaft einen entsprechenden Beschluss der Eigentümer erfordert", betont Marcus Zachmann von der Quelle Bausparkasse. Treten beispielsweise bei Eigentumswohnungen Mängel im Bereich des Gemeinschaftseigentums wie Fenster oder Balkon auf, so ist zur Behebung meist ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft erforderlich.
Ein Beispiel:
Ein Balkon war nur eingeschränkt nutzbar, weil Regenwasser vom Dachüberstand ungehindert auf den Balkon floss. Bei kalten Witterungslagen kam es zudem zu gefährlicher Eisbildung. Der Vermieter der Wohnung verweigerte die Instandsetzung, weil ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vorlag, wonach im Bereich der Balkone keine Regenrinne mehr montiert werden sollte.
Das befand jedoch der Amtsrichter in Kiel anders. Er sah einen berechtigten Anspruch des Mieters, der Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum notwendig macht und den dieser unmittelbar gegen den Vermieter geltend machen kann. Der Vermieter musste die Regenrinne montieren (Amtsgericht Kiel, Urteil vom 14.08.2003, Az. 112 C 163/03).
Die Rechtsprechung zieht hier allerdings auch Grenzen. „So ist ein Vermieter nicht zur Mängelbeseitigung verpflichtet, wenn diese nur mit einer unverhältnismäßigen hohen Belastung des Gemeinschaftseigentums durchführbar ist und in keinem Verhältnis zum Nutzen des Mieters steht", sagt Marcus Zachmann.
Im Keller einer gemieteten Eigentumswohnung und in der Tiefgarage traten erhebliche Feuchtigkeitsschäden auf, weil bei heftigem Regenfall Wasser eindrang. Die Mieter hatten deshalb die Miete gemindert und die Beseitigung des Mangels verlangt. Hier winkten die Richter des Bundesgerichtshofs ab. Das würde die „Opfergrenze" des Vermieters deutlich übersteigen und in keiner Relation zum Mangel stehen. In diesem Fall hätte nur die vollständige Erneuerung einer Betonwanne unter dem Haus Abhilfe geschaffen (BGH, Urteil vom 20.07.2005, Az. VIII ZR 342/03).