Urteil: Modernisierungsmaßnahme und der allgemein übliche Zustand

Grundlage für die Beurteilung, ob eine vom Vermieter geplante Modernisierungsmaßnahme die Mietwohnung in einen allgemein üblichen Zustand versetzt ist nicht der im Zeitpunkt der Anmietung vorhandene Zustand, sondern der gegenwärtige Zustand einschließlich der vom Mieter rechtmäßig vorgenommenen Veränderungen.

Der Sachverhalt

Eine Frau mietete im Jahr 1989 vom vorherigen vermieter eine Wohnung in Berlin Mitte an, die mit einem Einzelofen und einem Gamat-Heizgerät ausgestattet war. Im Einverständnis mit dem damaligen Vermieter baute sie 1991 auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung ein. Der neue Vermieter bat mit Schreiben vom 17. November 2009 von der Mieterin vergeblich die Duldung des Anschlusses der Wohnung an die im Gebäude inzwischen vorhandene Zentralheizung. Die Mieterin lehnte ab, der Vermieter klagte auf Duldung.

Das Amtsgericht hat die Duldungsklage abgewiesen. Auf die Berufung des klagenden Vermieters hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und der Klage stattgegeben. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der beklagten Mieterin hatte Erfolg.

Das Urteil des Bundesgerichtshofs

Mit Urteil hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass dem Einwand der Beklagten, die Modernisierung stelle für sie mit Rücksicht auf die zu erwartende Mieterhöhung eine unzumutbare Härte dar, nicht gemäß § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB entgegengehalten werden kann, dass die Mietwohnung durch den Anschluss an die Zentralheizung lediglich in einen Zustand versetzt werde, wie er allgemein üblich sei.

Gegenwärtige Zustand der Wohnung als Beurteilungsgrundlage

Denn Grundlage für die Beurteilung ist nicht der im Zeitpunkt der Anmietung vorhandene Zustand (mit einem Einzelofen und einem Gamat-Heizgerät), sondern der gegenwärtige Zustand einschließlich der vom Mieter rechtmäßig vorgenommenen Veränderungen. Die Regelung des § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB soll im Interesse der Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse verhindern, dass eine Modernisierung, mit der lediglich ein allgemein üblicher Standard erreicht wird, im Hinblick auf persönliche Härtefallgründe unterbleibt. Diese Zielsetzung gebietet es, einen vom Mieter rechtmäßig geschaffenen Zustand zu berücksichtigen, der diesem Standard bereits entspricht.

Der Bundesgerichtshof hat die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit dieses prüft, ob der Anschluss der Wohnung der Beklagten an die Zentralheizung zu einer Energieeinsparung gegenüber dem vorhandenen Zustand (Gasetagenheizung) führt und ob eine Härte im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB vorliegt.

Rechtsgrundlage:

§ 554 BGB - Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

(2) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist.

Gericht:
Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.10.2012 - VIII ZR 25/12

Vorinstanz:
Amtsgericht Mitte, Urteil vom 30.03.2011 - 11 C 212/10
Landgericht Berlin, Urteil vom 10.01.2012 - 63 S 203/11

BGH, PM Nr. 168/2012
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