Ein Vermieter erhöhte die Betriebskostenvorauszahlungen, die der Mieter nicht zahlte. Der Vermieter kündigte fristlos. Nach Urteil des BGH ist eine Zahlungsklage und die rechtskräftige Verurteilung zur Zahlung der Erhöhungsbeträge nicht Voraussetzung für die Kündigung.

Der BGH befasste sich mit der Frage, ob der Vermieter dem Mieter, der die durch die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen entstandenen Mieterhöhungen nicht entrichtet, erst dann fristlos kündigen darf, wenn er den Mieter auf Zahlung der Erhöhungsbeträge verklagt hat und dieser rechtskräftig zur Zahlung der Erhöhungsbeträge verurteilt worden ist. Der BGH verneinte die Frage.

Der Sachverhalt

Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung der Beklagten in Schönefeld. Die Grundmiete betrug zunächst 649,16 DM (= 331,91 €) zuzüglich 110,61 DM (= 56,55 €) Betriebskostenvorauszahlungen und 51,89 DM (= 26,53 €) Vorauszahlungen für die Heiz- und Warmwasserkosten. Letztere wurden in den folgenden Jahren mehrfach erhöht. Ab November 2003 zahlte die Klägerin die Erhöhungsbeträge und Teile der Grundmiete nicht. Die Beklagten kündigten wegen der im Zeitraum November 2003 bis Dezember 2004 aufgelaufenen Rückstände das Mietverhältnis fristlos. Ein Kündigungsgrund ist allerdings nur dann gegeben, wenn man die Erhöhungsbeträge der Betriebskostenvorauszahlungen berücksichtigt.

Kündigungsgrund nur unter Berücksichtigung der Erhöhungsbeiträge der Betriebskostenvorauszahlungen

Die Klägerin hat die Beklagten auf Zahlung von Schadensersatz wegen mehrerer Mängel in Anspruch genommen. Die Beklagten haben im Wege der Widerklage unter anderem Zahlung von Mietrückständen und Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangt. In beiden Instanzen ist die Klage abgewiesen worden. Der Widerklage ist weitgehend stattgegeben worden, insbesondere ist die Klägerin zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt worden. Zur Begründung hat das Berufungsgericht ausgeführt, dass die Kündigung nicht deshalb ausgeschlossen sei, weil sich der Mietrückstand teilweise aus Mieterhöhungen wegen der Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen errechne.

Die Entscheidung

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter wegen eines Zahlungsrückstands mit Beträgen, um die der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB einseitig erhöht hat, nicht voraussetzt, dass der Mieter zuvor im Wege der Zahlungsklage in Anspruch genommen und rechtskräftig zur Zahlung der Erhöhungsbeträge verurteilt worden ist.

Ein solches Erfordernis ergibt sich weder aus § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB noch aus einem schutzwürdigen Interesse des Mieters. Der Mieter ist vielmehr dadurch hinreichend geschützt, dass im Räumungsprozess geprüft werden muss, ob der Vermieter die Vorauszahlungen auf die von ihm festgesetzte Höhe anpassen durfte.

Rechtsgrundlagen:
§ 543 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
§ 560 BGB Veränderungen von Betriebskosten
§ 569 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

Gericht:
Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.07.2012 - VIII ZR 1/11

Vorinstanz:
AG Königs Wusterhausen - Urteil vom 7. Oktober 2009 – 9 C 588/04
LG Potsdam - Urteil vom 9. Dezember 2010 – 11 S 136/09

BGH, PM Nr. 118/2012
Rechtsindex Recht & Urteil
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