Ein Verzicht des Vermieters auf eine Eigenbedarfskündigung bei Abschluss des Mietvertrages muss schriftlich erfolgen. Die Vereinbarung muss entweder im Hauptmietvertrag enthalten sein oder in einer unterschriebenen Zusatzvereinbarung, die mit dem Mietvertrag verbunden ist.
Zum Fall:
Nach einem Vermieterwechsel erhielten die Mieter vom neuen Vermieter zwei Kündigungen, jeweils begründet mit dem Eigenbedarf deren erwachsener Tochter. Die Mieter widersprachen beiden Kündigungen unter anderem mit der Begründung, dass in der von ihnen vorliegenden Anlage zu Paragraf 27 des Mietvertrags folgende Zusatzvereinbarung enthalten war: "Auf eine Kündigung wegen Eigenbedarf wird verzichtet."
Die von den neuen Vermietern vorgelegte Version der Anlage zu Paragraf 27 des Mietvertrags enthielt jedoch keinen solchen Zusatz. Bei beiden Versionen handelt es sich jeweils um ein einzelnes loses Blatt mit der Überschrift "§ 27 - Sonstige Vereinbarungen", allerdings ohne weitere Informationen auf ein bestimmtes Mietverhältnis und ohne Unterschriften oder Paraphen der Vertragsparteien.
Zur Entscheidung:
Nach Ansicht der BGH-Richter ist der Ausschluss des Kündigungsrechts für einen längeren Zeitraum als ein Jahr nur dann wirksam, wenn die Schriftform eingehalten wird. Dies folge aus der Vorschrift des Paragraf 550 BGB. Die Schriftform wurde im vorliegenden Fall jedoch nicht gewahrt. Wenn wesentliche Bestandteile des Mietvertrags - wozu auch der Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung gehöre - nicht in der Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden, müsse sich zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei ergeben.
Hier war die Zusatzvereinbarung jedoch weder mit dem Mietvertrag verbunden noch war sie unterzeichnet worden. Sie nahm darüber hinaus auch nicht auf den Mietvertrag Bezug. Eine zweifelsfreie Zuordnung einer der Anlagen zur Haupturkunde des Mietvertrags war daher nicht möglich. Da die Kündigung auch formell ordnungsgemäß erklärt worden und der Eigenbedarf nachgewiesen war, war das Räumungsverlangen des Vermieters berechtigt
(BGH, Urteil vom 4. April 2007, Az. VIII ZR 223/ 06).