Ein Mieter minderte seine Miete, weil sich aufgrund baulicher Mängel Schimmel und Kondenswasser bildeten. Jedoch irrte der Mieter über die Ursache des Mangels und wurde wegen des Mietrückstands fristlos gekündet. Zu Recht, urteilte der BGH in letzter Instanz.
Der Sachverhalt
Die Mieter eines Einfamilienhauses, teilten im Dezember 2008 dem Vermieter mit, dass sich im Haus aufgrund baulicher Mängel Schimmel und Kondenswasser bilden würden. Anlässlich eines Ortstermins im Dezember 2008 brachten die Vermieter gegenüber dem Mieter zum Ausdruck, dass ihrer Ansicht nach das Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter dafür verantwortlich sei.
Die Mieter minderten die vertraglich vereinbarte Bruttomiete in Höhe von 1.550 € pro Monat für die Monate März 2009 bis Juni 2010 um jeweils 310 € (20 %). Die Vermieter kündigten das Mietverhältnis mit Schriftsatz vom 7. Januar 2010 wegen des bis dahin aufgelaufenen Mietrückstands in Höhe von 3.410 € fristlos.
Mit ihrer Klage haben die Vermieter Zahlung des bis Januar 2010 aufgelaufenen Mietrückstands nebst Zinsen sowie die Räumung des Hauses verlangt. Das Amtsgericht sah nach Einholung eines Sachverständigengutachtens mit Urteil vom 27. Mai 2010 keinen Mangel der zur Mietminderung berechtigte und gab der Klage in vollem Umfang stattgegeben.
Die Mieter glichen daraufhin im Juni 2010 den für die Monate Februar 2010 bis Mai 2010 aufgelaufenen Mietrückstand aus und zahlten ab Juli 2010 unter Vorbehalt wieder die volle Miete. Während des Berufungsverfahrens glichen die Mieter im Februar 2011 den zu diesem Zeitpunkt noch offenen Mietrückstand vollständig aus.
Auf die Berufung der Mieter hat das Berufungsgericht die Mieter - nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache in Höhe von 3.410 € übereinstimmend für erledigt erklärt hatten - zur Zahlung von Zinsen verurteilt und die Klage hinsichtlich der Räumung abgewiesen. Bei der Begründung hat es darauf abgestellt, dass die Beklagten kein Verschulden an der Nichtzahlung der Miete treffe und sie sämtliche Rückstände im Februar 2011 ausgeglichen hätten.
Die Entscheidung
Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision der Vermieter hatte Erfolg. Auch im Rahmen des § 543 Abs. 2 BGB hat der Mieter die Nichtzahlung der Miete zu vertreten, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit zur Last fällt. Das ist der allgemeine Sorgfaltsmaßstab des § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB. Für eine mildere Haftung und damit eine Privilegierung des Mieters besteht auch in den Fällen kein Anlass, in denen der Mieter die Ursache eines Mangels, hier der Schimmelpilzbildung, fehlerhaft einschätzt.
Mieter hätten Mieter unter Vorbehalt zahlen müssen
Der Mieter kann bei Zweifeln die Miete unter Vorbehalt zahlen, so dass ihm die Möglichkeit bleibt, eine gerichtliche Klärung seiner Rechte herbeizuführen, ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein. Im vorliegenden Fall kann der Zahlungsverzug nicht wegen fehlenden Verschuldens der Mieter verneint werden.
Zwei Aquarien begünstigen höhere Luftfeuchtigkeit
Den Mietern musste sich die Vermutung aufdrängen, dass das Vorhandensein von zwei Aquarien sowie eines Terrariums mit Schlangen eine die Schimmelbildung begünstigende höhere Luftfeuchtigkeit in der gemieteten Wohnung bedingte und somit an das Lüftungsverhalten entsprechend höhere Anforderungen zu stellen waren.
Wohnungsräumung gerechtfertigt
Die Mietrückstände wurden erst im Februar 2011 vollständig ausgeglichen. Da diese Zahlung nicht mehr innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erfolgte, ließ sie die Wirksamkeit der Kündigung vom 7. Januar 2010 unberührt, so dass die Beklagten zur Räumung verpflichtet sind.
Presseecho des Deutschen Mieterbundes
"Ich halte das Urteil für problematisch und im Ergebnis für falsch. Der Bundesgerichtshof höhlt Mietminderungsrechte in nicht nachvollziehbarer Art und Weise aus", kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die Entscheidung des Bundesgerichtshofs. "Mieter müssen die Möglichkeit haben, ihre Rechte ohne Angst vor einer Kündigung geltend machen zu können. Droht ihnen die Kündigung des Vermieters, wenn sie die Miete kürzen, sich aber über die Ursachen des Mangels irren, steht das gesetzlich garantierte Mietminderungsrecht nur noch auf dem Papier."
Gericht:
Bundesgerichtshof, Urteil vom 11.07.2012 - VIII ZR 138/11
Vorinstanzen:
Amtsgericht Freising, Urteil vom 27.05.2010 - 7 C 848/09
Landgericht Landshut, Urteil vom 23.03.2011 - 13 S 1954/10
BGH, PM Nr. 108/2012
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