Der Sachverhalt
Die Mieter einer Dreizimmerwohnung schlossen mit der Beklagten im Jahre 2007 einen Mietvertag. Die Parteien vereinbarten eine Nebenkostenpauschale für die in der Anlage zum Mietvertrag näher bezeichneten kalten Betriebskosten in Höhe von 190 € monatlich. Die Grundmiete beträgt monatlich 600 €.
Die Mieter halten die Nebenkostenpauschale von Anfang an für zu hoch. Sie verlangen im Wege der Stufenklage - mit der sie die Herabsetzung der Nebenkostenpauschale erstreben - zunächst Auskunft über die Höhe der von der Pauschale erfassten Nebenkosten und Belegeinsicht.
Die Entscheidung
Den Mietern stehe kein Auskunftsrecht gegen die Vermieterin zu. Aus Sinn und Zweck der Vereinbarung einer Nebenkostenpauschale ergebe sich, dass ein Mieter nicht jederzeit Auskunft über die Höhe der betreffenden Nebenkosten verlangen könne. Vielmehr habe er dieser im Rahmen der vertraglichen Vereinbarung sehenden Auges zugestimmt. An dieser Zustimmung müsse er sich grundsätzlich festhalten lassen. Eine Prüfung der Höhe der Betriebskostenpauschale sei vor Abschluss des Mietvertrages möglich gewesen.
Betriebskostenpauschale soll Ermittlung von Einzelposten vermeiden
Durch die Vereinbarung einer Pauschale solle gerade die genaue Ermittlung und Abrechnung der betreffenden Kostenarten vermieden werden. Daher sei als Voraussetzung eines Auskunftsanspruchs zu verlangen, dass der Mieter konkrete Anhaltspunkte für eine Veränderung der betreffenden Nebenkosten vortragen müsse. Diese Anhaltspunkte könne der Mieter sowohl aus den Medien, beispielsweise bezüglich der Müllgebühr, als auch aus den Umständen des Einzelfalles, beispielsweise bei Abschaffung eines Gärtners oder Hausmeisters, erhalten.
Aus § 560 Abs. 3 BGB ist der Vermieter bei einer Ermäßigung der Betriebskosten verpflichtet, die Betriebskostenpauschale entsprechend herabzusetzen. Die Vorschrift gilt aber nicht für von vornherein zu hoch angesetzte Pauschalen (MünchKomm- BGB/Schmid, 5. Aufl., § 560 Rn. 23).
Rechtsnormen:
§ 556 Abs. 2 BGB,
§ 560 Abs. 3 BGB,
§ 242 BGB
Gericht:
Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.11.2011 - VIII ZR 106/11
Vorinstanzen:
AG Köln, 31.03.2009 - 224 C 296/08
LG Köln, 10.03.2011 - 1 S 142/09
Rechtsindex, BGH
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