Ist die Gartenpflege durch den Mieter vereinbart, kann der Vermieter im Einzelnen nicht bestimmen, wie die Gartengestaltung auszusehen hat. Nur wenn der Mieter der Pflicht zur Gartenpflege nicht nachkommt, kann der Vermieter die Gartenpflege anderweitig in Auftrag geben und die Kosten dem Mieter in Rechnung stellen.
Der Sachverhalt
Der Mietvertrag verpflichtete den Mieter zur Durchführung der Gartenpflege in fachgerechter Eigenleistung. Bäume und Sträucher durften dabei nur nach Absprache mit dem Vermieter beschnitten und entfernt werden. Nur für den Fall, dass die Pflege des Gartens und des Vorgartens unterlassen wird, ist der Vermieter nach den vertraglichen Vereinbarungen berechtigt, diese Arbeiten in Auftrag zu geben.
Ohne Absprache mit dem Mieter vergab der Vermieter die Arbeiten an eine Gartenbaufirma und verlangte die entstandenen Kosten vom Mieter. Er begründete dies damit, dass bei Vertragsbeginn ein englischer Rasen überlassen worden sei. Inzwischen habe sich dieser Rasen in eine Wiese mit Unkraut verwandelt. Dies zeige, dass der Mieter die Gartenarbeiten unterlassen hätte.
Die Entscheidung
Laut Mietvertrag sei der Mieter zwar zur Gartenpflege verpflichtet. Der Vermieter könne diese Arbeiten aber nur dann in Auftrag geben und die entsprechenden Kosten vom Mieter verlangen, wenn dieser die Pflege unterlassen habe. Eine derartige Unterlassung der Pflege und eine damit einhergehende Verwahrlosung der Gartenanlage hat der Vermieter allerdings nicht substantiiert dargelegt. Eine Vernachlässigung des Gartens ergibt sich auch nicht aus den Fotografien, die der Vermieter beigefügt hat.
Ein solches Unterlassen der Gartenpflege sei nicht bereits darin zu sehen, dass bei Vertragsbeginn ein englischer Rasen überlassen wurde, der sich nunmehr in eine Wiese verwandelt habe. Dem Vermieter stehe kein „Direktionsrecht“ hinsichtlich der Gartengestaltung zu. Wenn demgemäß der Mieter eine Wiese mit Wildkräutern einem englischen Rasen vorzieht, ist diese Veränderung nicht auf eine Vernachlässigung des Gartens im Sinne des Mietvertrages zurückzuführen.
Rechtsgrundlagen:
BGB §§ 280, 533, 536a, 556
Gericht:
Landgericht Köln, Urteil vom 21. Oktober 2010 - 1 S 119/09
Themenindex:
Zutrittsrecht, Gartenpflege
Rechtsindex, Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien des DAV