Der BGH hat entschieden, dass Erstattungsansprüche eines Mieters für die Kosten einer Renovierung, die der Mieter infolge einer unerkannt unwirksamen Schönheitsreparaturklausel vorgenommen hat, nach 6 Monaten verjähren.

Der Sachverhalt

Der Kläger und seine Ehefrau waren bis Ende 2006 Mieter einer Wohnung der Beklagten in Freiburg. Der Mietvertrag enthielt eine Formularklausel, die den Mietern die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan auferlegte. Der Kläger und seine Ehefrau ließen die Wohnung vor der Rückgabe am Ende des Mietverhältnisses für 2.687 € renovieren. Später erfuhren sie, dass sie zur Ausführung dieser Arbeiten wegen der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel nicht verpflichtet waren. Mit seiner am 22. Dezember 2009 eingereichten Klage hat der Kläger, dem die Ansprüche seiner Ehefrau abgetreten wurden, die Zahlung von 2.687 € nebst Zinsen begehrt. Die Beklagten haben die Einrede der Verjährung erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen.

Die Entscheidung

Die dagegen gerichtete Revision des Klägers blieb ohne Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat – in Übereinstimmung mit den Vorinstanzen – entschieden, dass der eingeklagte Erstattungsanspruch bei Klageerhebung bereits verjährt war, weil die in § 548 Abs. 2 BGB enthaltene Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses auch Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen erfasst, die er in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel durchgeführt hat.

Der Deutsche Mieterbund kritisiert das Urteil

„Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist für mich nicht nachvollziehbar, ich halte sie für falsch, “ kritisierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB) Lukas Siebenkotten das Urteil. „Wenn Mieteransprüche auf Rückzahlung zu Unrecht geleisteter Renovierungskosten schon 6 Monate nach Ende des Mietverhältnisses verjährt sind, wissen viele Mieter zu diesem Zeitpunkt noch gar nicht, dass sie überhaupt einen derartigen Anspruch gehabt haben. Das ist ein absurdes Ergebnis.“

Der Bundesgerichtshof hatte vor zwei Jahren entschieden, Mieter, die bei ihrem Auszug zu Unrecht renoviert haben, können von ihrem Vermieter Geldersatz verlangen (BGH VIII ZR 302 /07). Der Vermieter, so die Karlsruher Richter, sei ungerechtfertigt bereichert, wenn der Mieter im Glauben an eine wirksame Vertragsregelung bei seinem Auszug renoviert, obwohl die Vertragsregelung unwirksam und er zu diesen Arbeiten tatsächlich nicht verpflichtet war. Jetzt entschied der Bundesgerichtshof, dieser Mieteranspruch verjährt sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses.

Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung verjähren drei Jahren

Siebenkotten: „Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung verjähren aber nach drei Jahren. Die Frist beginnt erst dann zu laufen, wenn der Mieter weiß, dass er Ersatzansprüche hat. Dass der Bundesgerichtshof auf diese Gesetzeslage mit keinem Wort eingeht ist enttäuschend und letztlich nicht nachvollziehbar.“ Jetzt verlieren Millionen Mieter Ersatzansprüche, von denen sie bisher noch gar keine Kenntnis hatten.

Der Mieterbunddirektor rief Mieter auf, vor Durchführung von Renovierungsarbeiten oder Zahlung von Renovierungskosten, mit Hilfe des örtlichen Mietervereins zu prüfen, ob eine entsprechende vertragliche Verpflichtung besteht. Spätestens aber nach Auszug müsse jetzt geklärt werden, ob Erstattungsansprüche bestehen.

Information zur Rechtsnorm

§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts

(1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.

(2) Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.

Vorinstanzen:
AG Freiburg - Urteil vom 5. März 2010 - 6 C 4050/09
LG Freiburg - Urteil vom 15. Juli 2010 - 3 S 102/10

Gericht:
BGH, Urteil vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 195/10

Pressemitteilung des BGH, Pressemitteilung des Deutschen Miterbundes
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