Man sollte nur im äußersten Notfall so weit gehen, sich gegenseitig den Zugang zur Baustelle zu verweigern. Dann kann nämlich nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS der Vertrag vom Ausgesperrten außerordentlich gekündigt werden.
Der Sachverhalt
Eines Tages war die Baustelle nicht mehr zu betreten. Der Käufer hatte eigenmächtig eine verschließbare Haustüre angebracht und an einem Fenster des Objekts einen Zettel mit seiner Handy-Nummer aufgehängt. Auf diese Weise könne man ihn erreichen, hieß es.
Doch das reichte dem Bauträger nicht. Er forderte zur ordnungsgemäßen Erledigung der Arbeiten einen ständigen Zugang zu der Immobilie. Er wollte nicht auf das Gutdünken des Vertragspartners angewiesen sein. Als die Türe nicht ausgebaut wurde und er auch keinen Schlüssel dafür erhielt, sprach der Bauträger seinerseits die außerordentliche Kündigung aus.
Das Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf
Es handle sich hier "um einen eklatanten (…) Verstoß" gegen die allgemeine bauvertragliche Kooperationspflicht, stellten die Düsseldorfer Richter fest. Der Bauträger habe einen Anspruch darauf gehabt, "bis zur vertragsgemäßen Übergabe des Objekts (…) zu jeder Tages- und Nachtzeit das uneingeschränkte Hausrecht" wahrzunehmen. Er habe sich nicht "auf den mühseligen Weg verweisen lassen" müssen, jeweils um den Zutritt zum Objekt für sich oder für beauftragte Handwerker bitten zu müssen.
Aus dem Urteil gehen folgende amtliche Leitsätze hervor:
- Ein Bauträgervertrag kann - entsprechend § 314 ZPO - außerordentlich gekündigt werden, wenn eine Partei der anderen einen wichtigen Grund zur Kündigung gibt, insbesondere wenn sie schwerwiegend vertragsuntreu wird.
- Ein wichtiger Grund liegt für die außerordentliche Kündigung eines Bauträgervertrages auf Seiten des Bauträgers vor, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Bauträgervertrages bis zur vereinbarten Beendigung nicht zugemutet werden kann.
- Eine schuldhafte Pflichtverletzung des Bauherrn ist dafür weder erforderlich noch ausreichend. Eigenes Verschulden des Bauträgers schließt sein Kündigungsrecht nur dann aus, wenn er die Störung des Vertrauensverhältnisses überwiegend verursacht hat. Erforderlich ist eine umfassende Würdigung aller Umstände unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Bauträgervertrages und eines durch Ratenzahlung etwaig bereits entstandenen Anwartschaftsrechts des Bauherrn.
- Eine verbotene Eigenmacht des Bauherrn (Auswechseln des Objektschlosses unter Aussperrung des Bauträgers ohne dauerhafte Bereitstellung eines Schlüssels/Gewährung des weiteren Zutritts zum Objekt nur nach Gutdünken des Bauherrn) kann - unter Berücksichtigung der vertraglichen Abreden im Einzelfall - eine fristlose Kündigung des Bauträgervertrages insbesondere dann rechtfertigen, wenn sie sich zugleich als eklatanter und wiederholter Verstoß des Bauherrn gegen die bauvertragliche Kooperationspflicht darstellt.
- Zeitlich dem Kündigungssachverhalt nachfolgende Vorfälle sind in die gemäß § 314 BGB gebotene Gesamtwürdigung einzubeziehen und daraufhin zu prüfen, ob der Bauträger seine Recht zur fristlosen Kündigung des Bauträgervertrages dadurch verloren bzw. verwirkt hat bzw. sich die fristlose Kündigung im Nachhinein als unzulässige Rechtsausübung im Sinne von § 242 BGB darstellt.
Gericht:
Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 31.01.2012 - I-23 U 20/11
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