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19.08.2009 - 20:01 [ Bundesgerichtshof ]

Gewerbe in Wohnung kann Mietkündigung rechtfertigen

Gewerbe - Selbständige Tätigkeiten des Mieters in der Wohnung, die nach außen hin in Erscheinung treten, muss der Vermieter grundsätzlich nicht ohne entsprechende Vereinbarung dulden. Eine zu Wohnzwecken vermietete Wohnung kann die Kündigung rechtfertigen.

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in Frankfurt am Main, die sie zusammen mit ihrem Kind bewohnen.
In § 1 des Mietvertrages heißt es, dass die Anmietung "zu Wohnzwecken" erfolgt. § 11 des Formularmietvertrages enthält die folgende Regelung:

1. Der Mieter darf die Mietsache zu anderen als den in § 1 bestimmten Zwecken nur mit Einwilligung des Vermieters benutzen.

Der Sacherhalt:

Der Mieter ist als Immobilienmakler tätig. Er besitzt kein eigenes Büro, sondern betreibt seine selbständige Tätigkeit von der gemieteten Wohnung aus. Mit Schreiben vom 7. März 2007 forderte der Vermieter den Mieter unter Androhung einer Kündigung des Mietverhältnisses vergeblich auf, die gewerbliche Nutzung zu unterlassen. Mit Schreiben vom 4. Juni 2007 erklärte der Vermieter wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietwohnung die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses und forderte den Mieter zur Räumung und Herausgabe der Wohnung auf.

Das Amtsgericht hat der Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie der Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten stattgegeben. Auf die Berufung der Mieter hat das Berufungsgericht die Klage abgewiesen. Die Revision des Vermieters hatte Erfolg.

Die Entscheidung:

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter einer Wohnung geschäftliche Aktivitäten seines Mieters freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen hin in Erscheinung treten, mangels entsprechender Vereinbarung - auch ohne ausdrücklichen Vorbehalt - nicht in der Wohnung dulden muss. Der Vermieter kann allerdings im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zu einer teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, insbesondere, wenn es sich nach Art und Umfang um eine Tätigkeit handelt, von der auch bei einem etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnungsnutzung. Werden für die geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter des Mieters in der Wohnung beschäftigt, wie dies in dem heute entschiedenen Fall nach dem bestrittenen Vorbringen der Klägerin der Fall sein soll, kommt ein Anspruch auf Gestattung jedoch regelmäßig nicht in Betracht.

Da dieser Punkt der Aufklärung durch das Berufungsgericht bedarf, hat der Bundesgerichtshof das Verfahren zurückverwiesen.

Urteil vom 14. Juli 2009 - VIII ZR 165/08

Vorinstanzen:
AG Frankfurt am Main - Urteil vom 18. Dezember 2007 - 33 C 2808/07-29
LG Frankfurt am Main - Urteil vom 20. Mai 2008 - 2-17 S 19/08

Rechtsgrundlagen:
BGB § 535
BGB § 573 Abs. 2 Nr. 1

Redaktion Rechtsindex | PM des Bundesgerichtshof 151/09

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