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Was ist ein Mietaufhebungsvertrag und wozu braucht man ihn?

Das Mietverhältnis wurde gekündigt und der Mieter möchte bzw. soll z. B. vor Ablauf der Kündigungsfrist aus der Wohnung ausziehen? In einem solchen Fall lohnt sich der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags. Doch welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit er wirksam wird?

In der Regel können Mietverträge durch den Mieter mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende gekündigt werden. Diese Frist verlängert sich für kündigungswillige Vermieter, wenn das Mietverhältnis länger als fünf bzw. acht Jahre angedauert hat, vgl. § 573c Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Diese Kündigungsfrist, ein Zeitmietvertrag oder auch ein vereinbarter Kündigungsausschluss kann jedoch zu Problemen führen, wenn der Mieter so schnell wie möglich aus der Wohnung ausziehen möchte oder soll. Bei diesen Konstellationen sowie bei der Klärung gewisser Fragen - z. B. zum Zeitpunkt sowie zur Art und Weise der Wohnungsherausgabe - kann ein sog. Mietaufhebungsvertrag weiterhelfen.

Einigung über Beendigung des Mietverhältnisses

Eine Lehrerin war Eigentümerin eines 12-Parteienhauses. Eine der Wohnungen benötigte sie für ihre Stieftochter, weshalb sie das Mietverhältnis am 04.10.2014 zum 31.07.2015 kündigte. Die betroffene Mieterin erklärte sich zwar bereit, die Wohnung zu diesem Termin geräumt herauszugeben, verlangte dafür aber von der Vermieterin die Übernahme sämtlicher Umzugs- und Maklerkosten. Die erklärte sich bereit, pauschal 500 Euro zu bezahlen. Dieser Vorschlag wurde von der Mieterin angenommen.

Knapp zwei Monate später wies die Vermieterin ihre Noch-Vertragspartnerin darauf hin, dass sie zunächst nur 200 Euro zahlen werde. Die restlichen 300 Euro erhalte die Mieterin erst, wenn sie die Wohnung ordnungsgemäß geräumt herausgegeben habe. Nun widersprach diese der Eigenbedarfskündigung, woraufhin die Vermieterin erklärte, dass sie einen wirksamen Mietaufhebungsvertrag geschlossen hätten - die Mieterin müsse aus der Wohnung ausziehen. Der Streit der Parteien endete vor Gericht.

Wirksamer Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags?

Das Amtsgericht (AG) Neukölln verpflichtete die Mieterin aufgrund des wirksamen Mietaufhebungsvertrags zum Auszug aus der Wohnung zum 31.07.2015.

Mindestinhalt eines Mietaufhebungsvertrags

Ein Mietaufhebungsvertrag kann - unabhängig von einer Kündigung - geschlossen werden, um einen Mietvertrag einvernehmlich zu beenden. Voraussetzung ist lediglich, dass sich die Parteien zumindest über die Beendigung des Mietverhältnisses geeinigt haben.

Keine Pflicht zur Einhaltung der Schriftform

Der Vertrag erfordert keine Schriftform - er muss also z. B. nicht eigenhändig von den Vertragspartnern unterschrieben werden. Auch ist es unnötig, dass einzelne Fragen - z. B. zur Stellung eines Nachmieters, zum Zeitpunkt sowie der Art und Weise der Wohnungsrückgabe oder zur Rückzahlung der Kaution - im Mietaufhebungsvertrag geklärt werden. Allerdings bleibt es den Vertragsparteien unbenommen, derartige Modalitäten in den Vertrag aufzunehmen.

Klärung des Beendigungszeitpunkts

Fehlen z. B. Angaben zum Beendigungszeitpunkt, wird der Vertrag nicht unwirksam. Vielmehr muss ermittelt werden, wann die Parteien den Mietvertrag beenden wollten. Wurde der Mietvertrag beispielsweise - wie im vorliegenden Fall - gekündigt, gilt bei fehlender Vereinbarung im Aufhebungsvertrag der Ablauf der Kündigungsfrist als Beendigungszeitpunkt. Kann dieser dagegen nicht ermittelt werden, wird das Mietverhältnis im Zweifel sofort beendet, der Mieter muss die Wohnung also unverzüglich herausgeben.

Mietverhältnis sollte auf jeden Fall beendet werden

Vorliegend hatten die beiden Parteien sich im Verlauf des hin- und hergehenden Schriftverkehrs darauf geeinigt, das Mietverhältnis zu beenden. Nicht nötig war es, ein extra Schriftstück aufzusetzen und dies eigenhändig zu unterschreiben. Weitergehende Fragen, z. B. ab wann das Mietverhältnis aufgrund des Aufhebungsvertrags enden soll, mussten ebenfalls nicht im Vertrag geregelt werden. Aufgrund der vorangegangenen Kündigung und der darin genannten Frist war nämlich auch ohne ausdrückliche Regelung im Aufhebungsvertrag klar, dass das Mietverhältnis zum 31.07.2015 enden sollte.

Damit war die Mieterin verpflichtet, aus der Wohnung auszuziehen. Dafür durfte sie jedoch aufgrund des Aufhebungsvertrags 500 Euro von der Vermieterin verlangen.

Gericht:
Amtsgericht Neukölln, Urteil vom 03.03.2016 - 16 C 135/15

Sandra Voigt
Assessorin
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Information zum Beitag Dieses Urteil wurde am 18. Dezember 2016 eingetragen und wurde 13954 mal gelesen

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