Der Sachverhalt
Die Klägerin vermietete als Eigentümerin eine Vier-Zimmer-Wohnung in München mit Vertrag vom 18.3.2014 an die beklagte Mieterin. Die Gesamtmiete betrug 2337,50 Euro. Die Mieterin kündigte am 12.8.2015 zum 30.11.2015 die Wohnung und zahlte im Oktober und November 2015 keine Miete mehr.
Die Mieterin ist der Auffassung, sie könne die restliche Miete mit der Kaution bezahlen. Die Vermieterin erhob Klage vor dem Amtsgericht München.
Das Urteil des Amtsgerichts München
Das Amtsgericht München (Urteil, Az. 432 C 1707/16) verurteilte die Mieterin zur Zahlung der rückständigen Mieten in Höhe von insgesamt 4675 Euro. Im vorliegenden Fall handelt es sich um die Konstellation eines mietrechtlich unzulässigen sogenannten "Abwohnens der Kaution".
Ein Mieter ist in aller Regel nicht berechtigt, noch vor dem Ende des Mietverhältnisses die Mietzahlungen einzustellen, um auf diese Weise wirtschaftlich so zu stehen, als sei ihm seine Kaution zurückgezahlt worden. Die Verpflichtung zur Zahlung der Miete nach § 535 Abs. 2 BGB endet grundsätzlich erst mit Beendigung des Mietvertrags und eine derart eigenmächtige Vorgehensweise eines Mieters hebelt zu Lasten des Vermieters den Sicherungszweck der Kautionsvereinbarung aus, so die Urteilsbegründung.
Kein Aushebeln des Sicherungszweck
Die Vorgehensweise der Mieterin verstoße gegen die Sicherungsabrede im Mietvertrag und sei treuwidrig. Andernfalls könnte ein Mieter - zumal dann, wenn er den späteren Zugriff des Vermieters auf die Kaution befürchtet - grundsätzlich die Mietzahlungen schon vor Ablauf des Mietverhältnisses einstellen und sodann bei einer Geltendmachung der Mietrückstände durch den Vermieter stets gefahrlos mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen.
Hierdurch wäre jedoch der Sicherungszweck der Mietkaution nach § 551 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag ausgehebelt. Dies kann nicht hingenommen werden. Wie ausgeführt, besteht daher gerade kein Recht des Mieters, die letzten Mietzahlungen mit der hinterlegten Mietkaution zu verrechnen und die Kaution dergestalt abzuwohnen, so das Urteil.
Gericht:
Amtsgericht München, Urteil vom 05.04.2016 - 432 C 1707/16
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