Ein Beitrag von anwalt.de

Rauswurf aus der Wohnung bei Erhalt eines Räumungstitels?

Hat der Vermieter das Mietverhältnis gekündigt, muss der Mieter die Wohnung bis zum Ende der Kündigungsfrist eigentlich räumen und die Schlüssel zurückgeben. Besetzen er und seine etwaigen Mitbewohner aber auch weiterhin die betreffenden Räumlichkeiten, bleibt dem Vermieter nichts anderes übrig, als Räumungsklage zu erheben. Erst mit einem Räumungstitel kann er nämlich einen Gerichtsvollzieher damit beauftragen, die Wohnung zu räumen. Steht im Titel allerdings nur der Mieter, stellt sich die Frage, ob die weiteren Personen, die sich in der Wohnung aufhalten, ebenfalls vor die Tür gesetzt werden können.

Wer steht im Räumungstitel?

Zunächst einmal gilt, dass der Gerichtsvollzieher nach § 750 I 1 Zivilprozessordnung (ZPO) nur die Person(en) zum Auszug zwingen kann, die im Räumungstitel genannt werde(n). Oftmals gehen Vermieter davon aus, dass ein Räumungstitel gegen die gekündigten Mieter ausreicht, sodass Personen, die ebenfalls in der Wohnung leben, regelmäßig nicht im Titel benannt werden, z. B. der Ehegatte, der Lebenspartner, der Lebensgefährte oder auch minderjährige bzw. volljährige Kinder.

Ob diese dann zusammen mit dem Mieter aus der Wohnung ausziehen müssen oder ob der Vermieter für sie auch einen Räumungstitel benötigt, hängt jedoch entscheidend von einer Voraussetzung ab. So ist ein eigener Räumungstitel erforderlich, wenn die weiteren Bewohner als Mitbesitzer der Räumlichkeiten anzusehen sind, sie also wie der Mieter Sachherrschaft über die Wohnung haben.

Wer ist Mitbesitzer der Wohnung?

Dies wurde zweifelsfrei bei einem Ehegatten aufgrund des Gebots der ehelichen Lebensgemeinschaft nach § 1353 I Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) (Bundesgerichtshof, Beschluss v. 25.06.2004, Az.: IX ZB 29/04) sowie dem Lebenspartner angenommen.

Ob auch ein nichtehelicher Lebensgefährte Mitbesitzer der Wohnung ist, hängt davon ab, ob dies nach außen hin erkennbar war. Anhaltspunkte für seinen Mitbesitz sind z. B. seine Meldung bei der Gemeinde oder auch die Anzeige beim Vermieter, dass der Lebensgefährte in die Wohnung aufgenommen wurde. Nicht ausreichend für Mitbesitz an einer Wohnung ist der Einzug an sich.

Kinder sind in der Regel nur als sog. Besitzdiener anzusehen - sie müssen daher auch ausziehen, wenn gegen den Mieter ein Räumungstitel vorliegt. Im Ausnahmefall können volljährige Kinder auch als Mitbesitzer gelten, was aber stets klar zum Ausdruck kommen muss, indem sie z. B. ebenfalls Mietvertragspartei werden.

Mitglieder einer Wohngemeinschaft (WG) sind in der Regel Mitbesitzer der Räumlichkeiten. Schließlich übt jeder Mitbewohner gleichermaßen die Sachherrschaft über die Wohnung aus, unabhängig davon, ob jeder den Mietvertrag unterschrieben hat oder ob Untermietverträge geschlossen wurden.

Räumung der Mitbesitzer ohne Titel?

Stellt sich erst bei einer Zwangsräumung heraus, dass die Wohnung weitere Besitzer hat, steht der Vermieter vor einem großen Problem. Mangels Räumungstitel kann er nämlich nur den Mieter „rausschmeißen“, nicht jedoch den Mitbesitzer. Ein erneuter Räumungsprozess gegen ihn wäre aber nicht nur zeitaufwendig, sondern auch teuer – unter Umständen sammelt sich in dieser Zeit ein immenser Mietrückstand an. Dies kann der Vermieter vermeiden, indem er vor Gericht einen Antrag auf einstweilige Verfügung mit dem Ziel der Zwangsräumung des Mitbesitzers stellt, vgl. § 940a II ZPO. Voraussetzung ist allerdings, dass die betreffenden Zimmer als Wohnraum genutzt werden, gegen den Mieter bereits ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und dem Vermieter die Existenz des weiteren Mitbesitzers erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung über den Räumungstitel gegen den Mieter bekannt wurde. Der Antrag bleibt also erfolglos, wenn er z. B. zur Zeit der Kündigung oder Einreichung der Räumungsklage bereits vom Mitbesitzer wusste.

Ferner wird der Antrag kostenpflichtig zurückgewiesen, wenn der Vermieter mittels einstweiliger Verfügung versucht, die Zwangsräumung eines Besitzdieners zu erzwingen (AG Hofgeismar, Urteil v. 18.06.2015, Az.: 40 C 243/15 (20)).

Sandra Voigt
Assessorin
Redakteurin - Juristische Redaktion
Ein Beitrag von anwalt.de

Unternehmensprofil:
anwalt.de ist eines der reichweitenstärksten Anwaltsportale im deutschsprachigen Raum und verfügt über eine eigene juristische Fachredaktion, die täglich interessante Artikel zu aktuellen Urteilen, neuen Gesetzen oder Gesetzesänderungen verfasst. Bei anwalt.de finden Sie den passenden Rechtsanwalt in Ihrer Nähe für jedes private oder berufliche Rechtsproblem.

Beitrag teilen:

Information zum Beitag Dieses Urteil wurde am 15. Oktober 2015 eingetragen und wurde 7957 mal gelesen

Werbung

Neue Urteile

25.05.2017 - Impfschäden - Eltern uneinig über Impfung ihres Kindes

Die nichtehelichen Eltern streiten sich über die Notwendigkeit von Schutzimpfungen für ihre im Juni 2012 geborenen Tochter. Die Mutter, bei der die Tochter lebt, ist der Meinung, das Risiko von Impfschäden wiege schwerer als das allgemeine Infektionsrisiko. Die Eltern haben wechselseitig die Alleinübertragung der Gesundheitssorge beantragt.
Urteil lesen

25.05.2017 - Rechtsreferendarin darf auf der Richterbank kein Kopftuch tragen

Das Verwaltungsgericht Frankfurt hat es einer Rechtsreferendarin islamischen Glaubens ermöglicht, ihren juristischen Vorbereitungsdienst mit einem Kopftuch durchzuführen. Der Hessische Verwaltungsgerichtshof hat nun den Beschluss des Verwaltungsgerichts aufgehoben.
Urteil lesen

20.05.2017 - Hohe Anforderungen für eine Stiefkindadoption

Wenn ein Ehepartner ein Kind aus einer früheren Beziehung mit in die Ehe bringt, stellt sich zuweilen die Frage, ob der neue Ehepartner das Kind adoptieren kann, so dass es dann rechtlich gesehen ein gemeinsames Kind der neuen Ehegatten ist. Mit so einem Fall musste sich das OLG Oldenburg (Az. 4 UF 33/17) beschäftigen.
Urteil lesen

20.05.2017 - Der hochhackige Schuh im Gitterrost - Haftung des Hauseigentümers?

Die Eigentümerin eines alten Mehrfamilienhauses verletzt ihre Verkehrssicherungspflicht nicht, wenn sich vor dem Hauseingang ein Fußabtreter in Form eines Gitterrosts befindet, der Öffnungen mit einer Größe von jeweils 4 cm x 7,3 cm aufweist, und eine Besucherin mit dem schmalen Absatz ihres Schuhs im Gitterrost hängenbleibt.
Urteil lesen

19.05.2017 - Böllerwurf - Keine charakterliche Eignung für den Polizeivollzugsdienst

Für den Polizeivollzugsdienst sind besondere Anforderungen an die charakterliche Eignung eines Bewerbers zu stellen. Im vorliegenden Fall warf ein 20-jähriger Bewerber im Mai 2013 von seinem Balkon drei nicht in Deutschland zugelassene Böller in Richtung eines KinderSpielplatzes.
Urteil lesen

18.05.2017 - Handy in der Schule - Lehrer behält Handy über das Wochenende

Der Klassenlehrer eines Schülers zog dessen Mobiltelefon wegen Störung des Unterrichts ein. Das Handy wurde über das Wochenende einbehalten und eine Rückgabe an die Mutter erfolgte Montags über das Schulsekretariat. Schüler und Eltern sehen die Einziehung und Verwahrung des Handys als rechtswidrig. Zu Recht?
Urteil lesen