Ein Beitrag von anwalt.de

Rauswurf aus der Wohnung bei Erhalt eines Räumungstitels?

Hat der Vermieter das Mietverhältnis gekündigt, muss der Mieter die Wohnung bis zum Ende der Kündigungsfrist eigentlich räumen und die Schlüssel zurückgeben. Besetzen er und seine etwaigen Mitbewohner aber auch weiterhin die betreffenden Räumlichkeiten, bleibt dem Vermieter nichts anderes übrig, als Räumungsklage zu erheben. Erst mit einem Räumungstitel kann er nämlich einen Gerichtsvollzieher damit beauftragen, die Wohnung zu räumen. Steht im Titel allerdings nur der Mieter, stellt sich die Frage, ob die weiteren Personen, die sich in der Wohnung aufhalten, ebenfalls vor die Tür gesetzt werden können.

Wer steht im Räumungstitel?

Zunächst einmal gilt, dass der Gerichtsvollzieher nach § 750 I 1 Zivilprozessordnung (ZPO) nur die Person(en) zum Auszug zwingen kann, die im Räumungstitel genannt werde(n). Oftmals gehen Vermieter davon aus, dass ein Räumungstitel gegen die gekündigten Mieter ausreicht, sodass Personen, die ebenfalls in der Wohnung leben, regelmäßig nicht im Titel benannt werden, z. B. der Ehegatte, der Lebenspartner, der Lebensgefährte oder auch minderjährige bzw. volljährige Kinder.

Ob diese dann zusammen mit dem Mieter aus der Wohnung ausziehen müssen oder ob der Vermieter für sie auch einen Räumungstitel benötigt, hängt jedoch entscheidend von einer Voraussetzung ab. So ist ein eigener Räumungstitel erforderlich, wenn die weiteren Bewohner als Mitbesitzer der Räumlichkeiten anzusehen sind, sie also wie der Mieter Sachherrschaft über die Wohnung haben.

Wer ist Mitbesitzer der Wohnung?

Dies wurde zweifelsfrei bei einem Ehegatten aufgrund des Gebots der ehelichen Lebensgemeinschaft nach § 1353 I Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) (Bundesgerichtshof, Beschluss v. 25.06.2004, Az.: IX ZB 29/04) sowie dem Lebenspartner angenommen.

Ob auch ein nichtehelicher Lebensgefährte Mitbesitzer der Wohnung ist, hängt davon ab, ob dies nach außen hin erkennbar war. Anhaltspunkte für seinen Mitbesitz sind z. B. seine Meldung bei der Gemeinde oder auch die Anzeige beim Vermieter, dass der Lebensgefährte in die Wohnung aufgenommen wurde. Nicht ausreichend für Mitbesitz an einer Wohnung ist der Einzug an sich.

Kinder sind in der Regel nur als sog. Besitzdiener anzusehen - sie müssen daher auch ausziehen, wenn gegen den Mieter ein Räumungstitel vorliegt. Im Ausnahmefall können volljährige Kinder auch als Mitbesitzer gelten, was aber stets klar zum Ausdruck kommen muss, indem sie z. B. ebenfalls Mietvertragspartei werden.

Mitglieder einer Wohngemeinschaft (WG) sind in der Regel Mitbesitzer der Räumlichkeiten. Schließlich übt jeder Mitbewohner gleichermaßen die Sachherrschaft über die Wohnung aus, unabhängig davon, ob jeder den Mietvertrag unterschrieben hat oder ob Untermietverträge geschlossen wurden.

Räumung der Mitbesitzer ohne Titel?

Stellt sich erst bei einer Zwangsräumung heraus, dass die Wohnung weitere Besitzer hat, steht der Vermieter vor einem großen Problem. Mangels Räumungstitel kann er nämlich nur den Mieter „rausschmeißen“, nicht jedoch den Mitbesitzer. Ein erneuter Räumungsprozess gegen ihn wäre aber nicht nur zeitaufwendig, sondern auch teuer – unter Umständen sammelt sich in dieser Zeit ein immenser Mietrückstand an. Dies kann der Vermieter vermeiden, indem er vor Gericht einen Antrag auf einstweilige Verfügung mit dem Ziel der Zwangsräumung des Mitbesitzers stellt, vgl. § 940a II ZPO. Voraussetzung ist allerdings, dass die betreffenden Zimmer als Wohnraum genutzt werden, gegen den Mieter bereits ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und dem Vermieter die Existenz des weiteren Mitbesitzers erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung über den Räumungstitel gegen den Mieter bekannt wurde. Der Antrag bleibt also erfolglos, wenn er z. B. zur Zeit der Kündigung oder Einreichung der Räumungsklage bereits vom Mitbesitzer wusste.

Ferner wird der Antrag kostenpflichtig zurückgewiesen, wenn der Vermieter mittels einstweiliger Verfügung versucht, die Zwangsräumung eines Besitzdieners zu erzwingen (AG Hofgeismar, Urteil v. 18.06.2015, Az.: 40 C 243/15 (20)).

Sandra Voigt
Assessorin
Redakteurin - Juristische Redaktion
Ein Beitrag von anwalt.de

Unternehmensprofil:
anwalt.de ist eines der reichweitenstärksten Anwaltsportale im deutschsprachigen Raum und verfügt über eine eigene juristische Fachredaktion, die täglich interessante Artikel zu aktuellen Urteilen, neuen Gesetzen oder Gesetzesänderungen verfasst. Bei anwalt.de finden Sie den passenden Rechtsanwalt in Ihrer Nähe für jedes private oder berufliche Rechtsproblem.

Beitrag teilen:

Information zum Beitag Dieses Urteil wurde am 15. Oktober 2015 eingetragen und wurde 7700 mal gelesen

Werbung

Neue Urteile

26.03.2017 - Reinigungsannahme: Das rosa verfärbte Brautkleid

Beim Abholen des weißen Brautkleides aus der Reinigung verschlug es der Kundin die Sprache: Das ursprünglich weiße Kleid hatte sich durch die Reinigung rosa verfärbt. Als das Reinigungsunternehmen unter Hinweis auf seine AGB meinte, für den Schaden nicht haften zu müssen, lief die Kundin rot an vor Wut. Sie zog vor Gericht.
Urteil lesen

25.03.2017 - Mietwohnung - Duschen im Stehen kann eine vertragswidrige Nutzung darstellen

Nutzt ein Mieter das Badezimmer vertragswidrig, kann er wegen Schimmels den Mietzins nicht mindern. Im vorliegenden Fall hat das Duschen im Stehen eine vertragswidrige Nutzung dargestellt, da die Badewanne nur halbhoch gefliest war und mit jedem Duschen Spritzwasser in die ungefliesten Wandanteile eindrungen ist.
Urteil lesen

25.03.2017 - SG Heilbronn entscheidet gegen BSG-Urteil: Keine Sozialleistungen bei Aufenthaltsrecht nur zur Arbeitsuche

Das Sozialgericht Heilbronn (Az. S 15 AS 2208/14) hat abweichend von der derzeitigen Rechtsprechung des Bundessozialgerichts entschieden, dass Personen, die sich mit einem Aufenthaltsrecht allein zur Arbeitssuche in Deutschland aufhalten, keinen Anspruch auf Sozialleistungen haben.
Urteil lesen

19.03.2017 - Der uneinsichtige Rentner im Straßenverkehr

Der Rentner fuhr mit seinem PKW auf einer Straße in München. Da auf seiner Fahrbahn ein PKW parkte, wechselte er auf die Gegenfahrbahn, um an diesem vorbeizufahren. Genau in diesem Moment kam ihm dort auf der Gegenfahrbahn ein Fahrradfahrer entgegen. Der Rentner wollte nicht ausweichen und drohte damit, den Radfahrer umzufahren.
Urteil lesen

19.03.2017 - Fahrerlaubnisentzug: Sind "Reichsbürger" psychisch krank?

Die Behörde ordnete einem "Reichsbürger" an, ein neurologisch-psychiatrisches Gutachten über seine Fahreignung vorzulegen. Seine abstruse Rechtsauffassung und die Ablehnung der deutschen Rechtsvorschriften können sich auch auf die Fahrerlaubnis erstrecken. Ein Gutachten brachte er nicht bei und die Fahrerlaubnis wurde entzogen. Zu Recht?
Urteil lesen

19.03.2017 - Baby nach Seitensprung - Umgangsrecht für möglichen Vater?

Hat eine Frau eine außereheliche Affäre und bringt sie einige Monate später ein Kind zur Welt, kann nur ein Vaterschaftstest über die Identität des Erzeugers Klarheit bringen. Doch kann die Mutter zur Durchführung des Tests bei dem Kind gezwungen werden?
Urteil lesen