Der Sachverhalt
Die ersten Arbeiten zur Hausschwammbeseitigung duldeten die Mieter anstandslos und zogen in ein Hotel. Als der Vermieter wenige Monate später weitere Sanierungsarbeiten ankündigte, gewährten sie dem Vermieter keinen Zutritt mehr, schildert der Deutsche Mieterbund (DMB) den Fall.
Erst nachdem der Vermieter einstweilige Verfügung auf Zutritt zur Wohnung erstritten hatte, konnten die Arbeiten beginnen. Parallel dazu kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos. Als die Mieter dann vier Wochen später Handwerkern zwecks Durchführung von Installationsarbeiten den Zutritt zum Keller verweigerten, kündigte der Vermieter erneut fristlos.
Die Mieter argumentierten, dass zunächst einmal geklärt werden müsse, ob sie verpflichtet seien, die Handwerker in die Wohnung zu lassen, ob sie die angekündigten Arbeiten dulden müssten. Auch die Vorinstanz, das Landgericht Berlin, hatte darauf abgestellt, dass die Mieter die Einzelheiten der Duldungspflicht zunächst in einem Rechtsstreit klären lassen dürfen, ohne befürchten zu müssen, allein deshalb die Wohnung zu verlieren. Der Vermieter müsse deshalb zunächst das Mittel der Duldungsklage wählen
Das Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. VIII ZR 281/13)
Eine auf die Verletzung von Duldungspflichten gestützte Kündigung des Mietverhältnisses komme nicht erst in Betracht, wenn der Mieter einen gerichtlichen Duldungstitel missachte oder sein Verhalten querulatorische Züge zeige, so der Bundesgerichtshof in seinem Urteil (Az. VIII ZR 281/13). Der Vermieter sei berechtigt, fristlos zu kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist.
Es darf nicht außer Acht gelassen werden, dass Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen für die Erhaltung des Mietobjekts und seines wirtschaftlichen Werts von wesentlicher Bedeutung sein können, so dass ein erhebliches wirtschaftliches Interesse des Vermieters an der alsbaldigen Durchführung derartiger Maßnahmen bestehen kann.
Rechtsgrundlagen:
§ 554 BGB aF
§ 543 Abs. 1 BGB
Gericht:
Bundesgerichtshof, Urteil vom 15.04.2015 - VIII ZR 281/13
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