Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.12.2014 - VIII ZR 9/14

BGH-Urteil: Erhöhte Betriebskostenabrechnung durch Wohnungsleerstand

Der BGH hatte sich in seinem Urteil (VIII ZR 9/14) mit der Frage beschäftigt, ob Mieter in einem Mehrfamilienhaus dazu verpflichtet sind, durch Umlage die erhöhten Warmwasserkosten zu tragen, wenn aufgrund eines erheblichen Wohnungsleerstand die Heizungsanlage nicht mehr kostengünstig arbeitet.

Der Sachverhalt

Die Mieterin als Beklagte hatte in einem 28-Familien-Haus eine Wohnung angemietet. Da das Haus abgerissen werden sollte, waren nur noch wenige Wohnungen vermietet. Der erhebliche Wohnungsleerstand hatte zur Folge, dass die für eine große Leistung und viele Wohnungen ausgelegte Heizungs- und Warmwasseranlage gemessen an dem geringen Verbrauch der wenigen verbliebenen Mieter nicht mehr kostengünstig arbeitete.

Die Vermieterin legte die angefallenen Warmwasserkosten (7.848,61 €) 50 % nach Wohnflächenanteilen um, 50 % der Kosten berechnete sie nach dem Verbrauch. Daraus errechnete die Vermieterin einen Verbrauchskostenanteil von 1.195,06 €. Hiervon stellte sie der Mieterin "aus Kulanz" allerdings lediglich die Hälfte (597,53 €) in Rechnung.

Die Mieterin weigerte sich, Nachzahlungen zu erbringen, da die Vermieterin die Warmwasserkosten aufgrund des hohen Leerstandes im Haus nicht nach Verbrauch, sondern ausschließlich nach der Wohnfläche habe umlegen dürfen.

Das Urteil des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 9/14)

Die von der Vermieterin vorgenommene Berechnung auf der Grundlage von § 8 Abs. 1 HeizkostenV ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, so der BGH in seinem Urteil (VIII ZR 9/14). Auch bei hohen Leerständen bleibt es grundsätzlich bei der gesetzlich vorgegebenen Abrechnung, wonach die Kosten zu mindestens 50 % nach Verbrauch umzulegen sind.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt eine analoge Anwendung von § 9a HeizkostenV nicht in Betracht, denn die in § 9a HeizkostenV geregelten Fälle, in denen aus zwingenden technischen Gründen eine Verbrauchserfassung nicht möglich ist, sind mit dem hier in Rede stehenden Fall einer jetzt unwirtschaftlich arbeitenden Heizungsanlage nicht vergleichbar.

Allerdings kann die strikte Anwendung der Vorgaben der HeizkostenV bei hohen Leerständen in Einzelfällen zu derartigen Verwerfungen führen, dass eine angemessene und als gerecht empfundene Kostenverteilung nicht mehr gegeben ist. Diesen Fällen kann mit einer aus dem Prinzip von Treu und Glauben (§ 242 BGB) abzuleitenden Anspruchsbegrenzung Rechnung getragen werden.

Vermieterin hat bereits den günstigsten Maßstab gewählt

Die Vermieterin hat in Anwendung von § 8 Abs. 1 HeizkostenV bereits den für die Mieterin günstigsten Maßstab (50 %) gewählt und von dem sich so ergebenden Betrag lediglich die Hälfte geltend macht, so dass sich für die knapp 50 qm große Wohnung der Beklagten für Heizung und Warmwasser ein zwar hoher, aber nicht völlig untragbar erscheinender Betrag von rund 1.450 € ergibt.

Mieter muss einen Teil der leerstandsbedingten Mehrkosten tragen

Auf der anderen Seite hat auch die Vermieterin - ohne für die leerstehenden Wohnungen Mieteinnahmen zu erhalten - schon über den Wohnflächenanteil - beträchtliche Kosten zu tragen und muss es insoweit ihrerseits ebenfalls hinnehmen, dass die angesichts des Leerstandes unwirtschaftliche Heizungsanlage erhebliche Mehrkosten verursacht. Insgesamt erscheint es daher nicht unangemessen, dass auch die Mieter einen nicht ganz unerheblichen Teil der leerstandsbedingten Mehrkosten zu tragen haben. Eine weitere Anspruchskürzung über den von der Klägerin bereits freiwillig abgezogenen Betrag hinaus ist deshalb auch unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben nicht geboten.

Der Deutsche Mieterbund kritisiert das Urteil

"Stehen in einem Haus mit 28 Wohnungen 75 bis 90 Prozent der Wohnungen leer, macht eine Verbrauchsabrechnung keinen Sinn. Die ist weder gerecht, noch werden Anreize für den sparsamen Umgang mit Warmwasser oder Heizenergie gesetzt. Hier müssen die Kosten für Heizung und Warmwasser nach Wohnfläche verteilt und alle Wohnungen im Haus mit in die Abrechnung einbezogen werden“, kommentierte der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die Entscheidung des Bundesgerichtshofs. „Ich frage mich, wann der BGH die Ergebnisse einer Verbrauchsabrechnung korrigieren will, wenn nicht hier."

Gericht:
Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.12.2014 - VIII ZR 9/14

BGH, PM
Rechtsindex - Recht & Urteile

Beitrag teilen:

Information zum Beitag Dieses Urteil wurde am 13. Dezember 2014 eingetragen und wurde 9623 mal gelesen

Werbung

Neue Urteile

13.08.2017 - Hausratversicherung: Einbruchsdiebstahl mit Wohungsschlüssel aus Taschendiebstahl

Das OLG Hamm hat entschieden, dass kein Anspruch auf Entschädigung aus der Hausratversicherung besteht, wenn durch Fahrlässigkeit der Diebstahl des Wohnungsschlüssels ermöglicht wird und mithilfe des Schlüssels Gegenstände aus der Wohnung entwendet werden.
Urteil lesen

11.07.2017 - Abschaffung der Majestätsbeleidigung durch den Bundesrat

Der Straftatbestand der MajestätsBeleidigung in § 103 Strafgesetzbuch stellt die Beleidigung von Organen und Vertretern ausländischer Staaten unter Strafe. Der Bundesrat hat am 07.07.2017 einen Gesetzesbeschluss des Bundestages gebilligt, der die Abschaffung des entsprechenden Straftatbestands in § 103 StGB vorsieht.
Urteil lesen

11.07.2017 - Urteil: Fahrzeug ruckelt bei bestimmter Drehzahl - Sachmangel?

Die Kläger hatten von einem Händler ein neues Wohnmobil gekauft. Von Anfang an ruckelte das Fahrzeug beim Start. Deswegen wollten sie den Kaufvertrag rückgängig machen. Der Händler vertrat die Auffassung, es läge kein Sachmangel vor. So etwas sei als reiner "Komfortmangel" hinzunehmen und letztlich unerheblich. Darüber hat jetzt das OLG Oldenburg entschieden.
Urteil lesen

02.07.2017 - Ehevertrag mit Verzicht auf Zugewinn - Verstoß gegen die guten Sitten?

Vor der Hochzeit schließen viele Paare heutzutage einen notariellen Ehevertrag. Oftmals wird dann auch auf den Zugewinn verzichtet. Dann gehört das Vermögen, das ein Ehegatte während der Ehe erwirbt, nur ihm allein. Ein solcher Vertrag kann aber auch nichtig sein...
Urteil lesen

01.07.2017 - VG Berlin zur Mindestgröße für Einstellung in den Polizeivollzugsdienst

Die 1997 geborene und 154 cm große Klägerin bewarb sich um die Einstellung in den gehobenen Dienst der Kriminalpolizei zum April 2017. Der Polizeipräsident in Berlin lehnte die Bewerbung ab, da die Klägerin die für die Laufbahn vorgeschriebene Mindestgröße von 160 cm für Bewerberinnen (für männliche Bewerber: 165 cm) unterschreite.
Urteil lesen

01.07.2017 - Amphetamin & Fahrerlaubnis - Angebliche Einnahme eines Appetitzüglers

Die Blutprobe eines Autofahrers ergab den Nachweis von Amphetamin. Er habe eine Viagra-ähnliche Tablette sowie Ibuprofen eingenommen. Später war es dann ein verschreibungspflichtiger Appetitzügler, um sich für eine längere Autofahrt wach zu halten. Der Mann wehrt sich gegen seinen Fahrerlaubnisentzug.
Urteil lesen