Haus & Grund Deutschland

Gutachten: Verfassungswidrigkeit der Mietpreisbremse

Der Gesetzentwurf der Bundesregierung für eine Mietpreisbremse ist verfassungswidrig. Zu diesem Ergebnis kommen drei renommierte Rechtsprofessoren der Humboldt-Universität zu Berlin in einem Gutachten für den Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.

Nach Auffassung der Gutachter verletzt der Gesetzentwurf das Eigentumsrecht der Haus- und Wohnungseigentümer sowie die Vertragsfreiheit von Mietern und Vermietern gleichermaßen. Schließlich sei das Gesetz schlichtweg ungeeignet, die Wohnungsknappheit zu bekämpfen. Als wesentliche Gründe für die Verfassungswidrigkeit identifizieren die Professoren folgende Punkte:

  • Die Mietpreisbremse schützt nicht Mieter, sondern finanzstarke Wohnungssuchende, die sich künftig mehr Wohnraum zu geringeren Mieten leisten können.
  • Beliebte Stadtteile werden durch die Mietbegrenzung noch attraktiver. Die Nachfrage steigt weiter.
  • Mit der Mietpreisbremse kann die Wirtschaftlichkeit der Wohnraumvermietung nicht mehr sichergestellt werden. Vermieter werden sich vom Markt zurückziehen.
  • Durch die gedrosselten Neuvertragsmieten geht der Marktbezug der zukünftigen Mietpreise verloren. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird ausgehebelt. Damit wird ein Kern des sozialen Mietrechts zur Regelung von Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen unbrauchbar.

Aus der Zusammenfassung des Gutachtens  von Prof. Dr. Alexander Blankenagel, Prof. Dr. Rainer Schröder, Prof. Dr. Wolfgang Spoerr

I. Eingriff in die Grundrechte
   (Seiten 33 bis 39 und 57 bis 63 des Gutachtens)

Das geplante Instrument der Mietpreisbegrenzung bei der Wiedervermietung stellt einen unverhältnismäßig schweren Eingriff in die Eigentumsgarantie (Art. 14 Abs. 1 GG) und eine Verkürzung der Vertragsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG) der Haus- und Wohnungseigentümer dar.

Der Gesetzentwurf überträgt den Mechanismus des Bestandsschutzes von bestehenden Mietverträgen ohne jegliche Modifikation auf den Abschluss neuer Mietverträge. Das Modell passt nicht, weil sich die zentrale Frage, welche Mobilität beim Abschluss von Neumietverträgen vom Mietinteressenten rechtlich erwartet werden kann, beim Bestandsschutz von Mietverträgen nicht stellt und auch nicht geregelt ist. Die Nichtregelung der zumutbaren Mobilität verletzt die sich aus Art. 14 GG und dem rechtsstaatlichen Bestimmtheitsgrundsatz ergebenden Regelungspflichten des Gesetzgebers.

Die Mietpreisbremse zerstört weiter den einzigen Marktbezug im ortsüblichen Vergleichsmietensystem. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist aus Gründen des Bestandsschutzes bestehender Mietverträge eine "modifizierte Durchschnittsmiete". Sowohl die geänderten, aber gekappten Altmieten als auch die frei verhandelten Mieten neu abgeschlossener Verträge bilden die Grundlage des Vergleichsmietensystems. Mit der Anbindung der neu vereinbarten Mieten an dieses Vergleichsmietensystem geht der einzige Marktbezug mit der Folge verloren, dass das bisher bewährte Vergleichsmietensystem selbst verfassungswidrig wird.

Darüber hinaus ist eine realitätsgerechte und marktnahe Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bereits heute mit dem gängigen Instrument des qualifizierten bzw. des einfachen Mietspiegels kaum möglich. Unsi-cherheiten ergeben sich zum einen bei der korrekten Einordnung des Objektes in die Merkmale des Mietspiegels. Denn weder Wohnungen und ihre Ausstattung noch Wohnlagen gleichen sich exakt. Zum anderen ist der Mietspiegel selbst ein Instrument einer öffentlich kontrollierten Wohnungsmarktpolitik. Die Datengrundlage basiert auf freiwilligen Angaben von Mietern und Vermietern, die ermittelten Daten werden zudem um die im oberen und unteren Bereich liegenden Mieten bereinigt und auch die Einordnung der Wohnlagen hängt häufig von veralteten Vorstellungen von vorhandenen oder nicht vorhandenen Grünanlagen ab.

II. Verhältnismäßigkeit der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse ist darüber hinaus unangemessen, weil sie den Interessen der betroffenen Eigentümer in keiner Weise Rechnung trägt und die Eigentumsgarantie des Grundgesetzes auf eine Leerformel reduziert. Besonderen verfassungsrechtlichen Schutz genießt das Eigentum dort, wo es der individuellen, eigenverantwortlichen Lebensgestaltung im vermögensrechtlichen Bereich unmittelbar dient (BVerfG Beschluss vom 11.10.1962, Az. 1 BvL 22/57; Urteil vom 26.07.2005, Az. 1 BvR 80/95). Die spezielle Situation privater Vermieter, die die Vermietung zur Sicherung ihrer Lebensgrundlage oder zur politisch gewollten privaten Altersvorsorge betreiben, wird vom Gesetzgeber in keiner Weise berücksichtigt.

Darüber hinaus ignoriert der Gesetzgeber, dass die Mietpreisbremse in bestimmten Fällen die Eigentumssubstanz verletzt. Dies ist die Grenze jeder Grundrechtsverkürzung durch inhalts- und schrankenbestimmende Regelungen. Das ist nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts dann der Fall, wenn die Vermietung von Wohnraum auch bei vollständiger Ausschöpfung des Mieterhöhungsrechts im Ergebnis zu Verlusten führen würde, mit anderen Worten, wenn die Vermietung von Wohnraum aufgrund der Preisregulierungen ernstlich wirtschaftlich in Frage gestellt ist (BVerfG Beschluss vom 04.12.1985, Az. 1 BvL 23/84, NJW 1986, 1669 ff.). Die Wirtschaftlichkeit der Wohnraumvermietung kann mit der Mietpreisbegrenzung bei der Wiedervermietung in den durch entsprechende Verordnung bestimmten Gebieten nicht mehr sichergestellt werden. Eine vernünftig kalkulierte Miete ist fortan auf maximal 10 Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt, ohne Rücksicht darauf, ob diese im Einzelfall zu Verlusten führt. In den besonders beliebten Stadtlagen sind nicht nur die Mietpreise angestiegen. Vielmehr haben sich dort auch die Kaufpreise entwickelt. Ein Verlustrisiko besteht also insbesondere für private Eigentümer, die eine Immobilie in den letzten Jahren ursprünglich zum Zweck der Selbstnutzung erworben haben. Gemessen an der Kaufpreisentwicklung müssen entsprechend hohe Darlehen zurückgezahlt werden, die aufgrund der Mietpreisbegrenzung zu einem nicht kalkulierbaren finanziellen Insolvenzrisiko führen können. Zwar ist der Vermieter befugt, eine einmal wirksam vereinbarte Miete auch nach Einführung der Mietpreisbegrenzung weiterhin zu verlangen. Dies gilt auch im Falle der Wiedervermietung, soweit die zuletzt vereinbarte Miete oberhalb der - nach der Einführung der Mietpreisbegrenzung - zulässigen Höchstmiete liegt. Diese Regelung greift aber dann nicht, wenn der Wohnraum zunächst selbst genutzt wurde und erst nach Inkrafttreten einer entsprechenden Landesverordnung vermietet werden muss.

Gekürzte Fassung des Gutachtens
Quelle: Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland

Kurzfassung des Gutachtens
Zum vollständigen Gutachten

Rechtsindex - Recht & Urteile

Beitrag teilen:

Information zum Beitag Dieses Urteil wurde am 14. November 2014 eingetragen und wurde 5940 mal gelesen

Werbung

Neue Urteile

28.09.2016 - Urteil: Mietminderung wegen defekter Telefonleitung

Stellt eine defekte Telefonleitung einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der angemieteten Wohnung dar oder handelt es sich um eine lediglich unerhebliche Tauglichkeitsbeeinträchtigung, die eine Minderung ausschließt? Darüber hat das Landgericht Essen entschieden.
Urteil lesen

28.09.2016 - LG Düsseldorf: Raucher Friedhelm A. darf in der Mietwohnung bleiben

Friedhelm A. ist seit über 40 Jahren Mieter einer Wohnung in Düsseldorf. Der Vermieter hat das Mietverhältnis fristlos gekündigt, weil aus der Wohnung "Zigarettengestank" in das Treppenhaus gelange. Der BGH hat den Fall an eine andere Kammer des Landgerichts Düsseldorf zurückverwiesen, die nun entschieden hat.
Urteil lesen

25.09.2016 - Eilige Terminsache: Briefwerbung und die vorgetäuschte Dringlichkeit

"Vertraulicher Inhalt... nur vom Emfpänger persönlich zu öffnen!" war u.a. auf einem Briefumschlag gedruckt, der letztendlich nur Werbung enthielt. Auch war auf dem Briefumschlag kein Absender ersichtlich, enthielt aber noch weitere Hinweise, die eine Dringlichkeit des Inhaltes suggerierten.
Urteil lesen

25.09.2016 - Zurückgezogener Scheidungsantrag nach Tod des Ehegatten sichert keine Erbschaft

Stirbt ein Ehegatte, hat der überlebende Partner ein gesetzliches Erbrecht. Hat sich der Überlebende vor dem Erbfall aber scheiden lassen oder einen Scheidungsantrag gestellt, dem der andere zugestimmt hat, erlischt das Erbrecht. Den Scheidungsantrag nach dem Todesfall schnell zurückzuziehen, ändert daran nichts.
Urteil lesen

25.09.2016 - Mietminderung: Baulärm vom Nachbargrundstück

Eine Mieterin verlangt knapp 950,00 EUR von der bereits an die Vermieterin gezahlten vollen Miete für die Monate Juni 2014 bis März 2015 zurück, weil sie sich vom Nachbargrundstück durch Baulärm und Staub gestört fühlte. Die Vermieterin weigert sich, weil der Lärm nicht von ihr zu verantworten war.
Urteil lesen

24.09.2016 - BGH-Urteil: Knallkörper im Fußballstadion

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs trifft jedem Fußballfan bzw. Zuschauer die Verhaltenspflicht, die Durchführung des Fußballspiels nicht zu stören. Wird hiergegen durch Zünden und Werfen eines Knallkörpers verstoßen und dem Verein wegen des Vorfalls eine Geldstrafe durch den DFB auferlegt, haftet er für diesen Schaden.
Urteil lesen