Der Sachverhalt
Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung des Beklagten. Nach § 7 des Mietvertrags hat die Mieterin eine Kaution in Höhe von 1.400 € zu zahlen. Eine Zusatzvereinbarung der Parteien zu § 7 des Mietvertrags bestimmt: "Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen..."
Als die Klägerin die Miete minderte, ließ sich der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses das Kautionsguthaben auszahlen. Die Klägerin verlangt, den Betrag wieder dem Kautionskonto gutzuschreiben und insolvenzfest anzulegen. Der Vermieter sei nicht berechtigt gewesen, während des Mietverhältnisses wegen der hier streitigen Mietforderungen auf die Kaution zuzugreifen. Auf die Zusatzvereinbarung zu § 7 des Mietvertrages könne sich der Vermieter nicht berufen, weil die Vereinbarung als Allgemeine Geschäftsbedingung gemäß § 307 BGB unwirksam sei.
Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen.
Das Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. VIII ZR 234/13)
Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten, mit der er seinen Klageabweisungsantrag weiterverfolgt, blieb ohne Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt war, die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses wegen der von der Klägerin bestrittenen Mietforderungen in Anspruch zu nehmen.
Das Vorgehen des Vermieters widerspricht dem in § 551 Abs. 3 BGB zum Ausdruck gekommenen Treuhandcharakter der Mietkaution. Gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB hat der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Damit wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen.
Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte. Die hiervon zum Nachteil der Klägerin abweichende Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag ist deshalb gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.
Rechtsgrundlagen:
§ 551 Abs. 3
§ 551 Abs. 4
Gericht:
Bundesgerichtshof, Urteil vom 07.05.2014 - VIII ZR 234/13
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