Wärme- und Wassersperrung nach Mietkündigung rechtens

Hat ein Mietvertrag nach Recht und Gesetz seine Gültigkeit verloren, darf der Hausbesitzer ab diesem Zeitpunkt dem gekündigten Mieter die Heizung und das Wasser abstellen - selbst wenn letzter die Räumlichkeiten noch immer nicht verlassen hat.

Mit dieser aktuellen Entscheidung (Az. XII ZR 137/07) hat sich jetzt der Bundesgerichtshof gegen die bisher allgemein vertretene Auffassung ausgesprochen, die Einstellung der Versorgungsleistungen sei in einem solchen Fall als besitzrechtlich verbotene Eigenmacht zu werten.

Wie die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.anwaltshotline.de) berichtet, war das Erdgeschoss eines "Kunsthauses" an ein Café vermietet worden. Dessen Betreiber stellte nach einem Streit über die Nebenkostenabrechnung zunächst die Vorauszahlungen und dann auch noch die Überweisungen der Grundmiete ein. Nach achtmonatigem Zahlungsrückstand kündigte der Hauseigentümer das Mietverhältnis, ließ ein Räumungsverfahren anberaumen und drohte, die Heiß- und Kaltwasserversorgung abzusperren. Der immer noch nicht zum Auszug bereite Café-Betreiber erhob draufhin vorbeugende Unterlasssungsklage. Schließlich sei er immer noch im "Besitz" der Räume und müsse sich gegen die "Störung" seines Besitzes wehren.

"Eine Besonderheit des Besitzschutzes besteht tatsächlich darin, dass er grundsätzlich auch dann greift, wenn der Mietvertrag beendet und der Mieter zur Räumung verpflichtet ist", erklärt Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute). Dass der zwar unrechtmäßige Besitzer von Mieträumen weiter gegen beeinträchtigende Eingriffe vom Gesetz geschützt ist, verleiht ihm aber nicht auch noch das unbegrenzte Recht, zu Lasten des Vermieters mit Wärme und Wasser beliefert zu werden. Er habe ohne gültigen Mietvertrag keinen rechtlichen Anspruch mehr auf eine bestimmte Nutzung der Mietsache - hier eines geheizten und mit Spül- und Kochwasser versorgten Cafés.