Der Sachverhalt
Der klagende Vermieter begehrt die Räumung und Herausgabe seiner Wohnung in Folge Kündigung wegen Eigenbedarfs. Mit Schreiben vom 24.05.2011 wurde dem Mieter die fristgerechte Kündigung des Mietvertrages zum 28.02.2012 erklärt. Der Vermieter begründete die Kündigung damit, dass die Wohnung für die Eltern benötigt werde.
Zum 30.06.2011 wurde eine identische Wohnung im vierten Obergeschoss frei. Da die Wohnung noch nicht modernisiert war, wurde die Wohnung wie alle anderen Wohnungen, die der Vermieter vorher zurückbekommen hatte, renoviert. Die Arbeiten führte der Vermieter in Eigenregie mit Freunden durch. Die Sanierung dauerte bis zum 01.04.2012. Zu diesem Zeitpunkt wurde die Wohnung neu vermietet. Die Wohnung im 4. Obergeschoss bot der Vermieter den beklagten Mietern nicht an.
Die Mieter sind unter anderem der Ansicht, dass die Kündigung rechtsmissbräuchlich sei , da ihnen die Alternativwohnungen nicht angeboten worden sind.
Die Entscheidung
Eine Eigenbedarfskündigung wird rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter dem Mieter keinen während der Kündigungsfrist frei werdenden Alternativwohnraum anbietet. Diese Pflicht besteht auch für solche Wohnungen, die der Vermieter dem Wohnungsmarkt dadurch entziehen will, dass er sie in Eigenregie sanieren will. Ein Eingriff in Art. 14 GG liegt jedenfalls nicht vor, wenn hierfür ein Zeitfenster von 8 Monaten besteht (Amtl. Leitsätz).
Aus dem Urteil: [...] Es kann letztlich offen bleiben, ob der Kläger die Räumlichkeiten für seine Eltern benötigt oder der Eigenbedarf lediglich vorgeschoben ist. Denn die Kündigung ist im Hinblick auf den vorhandenen Alternativwohnraum, der den Beklagten nicht angeboten wurde, rechtsmissbräuchlich gem. § 242 BGB. Der wegen Eigenbedarfs berechtigt kündigende Vermieter muss dem Mieter eine andere freie Wohnung im gleichen Haus zur Anmietung anbieten, sofern diese vermietet werden soll. [...]
Urteil: Es besteht eine Anbietpflicht
Aus dem Urteil: [...] Die Anbietpflicht besteht, wenn die Wohnung im Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs frei steht. Gleiches gilt aber auch dann, wenn sie nach dem Ausspruch der Kündigung frei wird. In diesem Fall muss der Vermieter dem Mieter unverzüglich ein Mietangebot hinsichtlich dieser Wohnung unterbreiten. Dabei handelt es sich nicht nur um eine Obliegenheit, sondern eine echte nachvertragliche Pflicht, aus der sich unter Umständen auch Schadensersatzansprüche ergeben (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, § 573 Rn. 121). [...]
Urteil: Ein Eingriff in Art. 14 I 1 GG liege nicht vor
Die freigewordene Wohnung sollte nicht durch den Eigentümer selbst oder durch einen nahen Angehörigen genutzt werden.
Vielmehr sollten Modernisierungsarbeiten stattfinden nach deren unmittelbaren Abschluss die Wohnung wieder vermietet wurde. Der Vermieter hat hier bezüglich seines Eigentums gerade die Entscheidung für eine unmittelbare Weitervermietung nach Abschluss der Arbeiten getroffen. Die Klage wird abgewiesen.
Gericht:
Amtsgericht Köln, Urteil vom 08.02.2013 - 205 C 3/12
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