Nachdem ein Vermieter Dachgeschosse zu Wohnungen umbaute, beanstandete der darunterliegende Mieter eine unzureichende Schallisolierung und minderte die Miete. Der BGH befasst sich in seinem Urteil mit der Frage, welcher Maßstab anzulegen ist, um zu beurteilen, ob eine Mietwohnung in schallschutztechnischer Hinsicht einen Mangel aufweist.
Der Sachverhalt zum Urteil
Der Kläger ist seit dem Jahr 1985 Mieter einer Wohnung der Beklagten in Mannheim. Das Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet und das im Eigentum der Beklagten steht, war während des Zweiten Weltkriegs beschädigt und im Jahr 1952 wieder aufgebaut worden.
Im Jahr 2003 ließ die Beklagte in der über der Wohnung des Klägers gelegenen Dachgeschosswohnung Bauarbeiten durchführen, wodurch nunmehr zwei Wohnungen entstanden. Auf einer Fläche von 21 m² wurde der Estrich entfernt und erneuert. Auf zwei anderen Flächen (von 96 m² und von 59 m²) wurde der Estrich lediglich abgeschliffen und verspachtelt, um die Verlegung eines neuen Bodenbelags zu ermöglichen.
Mieter beanstandet Lärm aus darüberliegender Wohnung
Der Kläger beanstandete im Jahr 2007 neben anderen Mängeln eine unzureichende Schallisolierung seiner Wohnung zu den Dachgeschosswohnungen und zahlte in der Folge die Miete mit einem Minderungsvorbehalt von insoweit 20 %. Er ist der Ansicht, dass die Schallisolierung weder dem im Jahr 1952 noch dem im Jahr 2003 geltenden Stand der Technik entspreche.
Der Kläger hat die Beklagte, wegen des nicht ausreichenden Schallschutzes, auf Rückzahlung von 20 % der von ihm für den Zeitraum von September 2007 bis April 2009 gezahlten Bruttomiete in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen.
Das Urteil des Bundesgerichtshofs
Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seine Rechtsprechung fortgeführt, wonach – bei Fehlen einer vertraglichen Abrede - eine Mietwohnung in einem älteren Gebäude in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel aufweist, sofern der Tritt- und der Luftschallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entsprechen (vgl. Senatsurteile vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 355/03, aaO; vom 17. Juni 2009 - VIII ZR 131/08, aaO Rn. 12).
Der Umstand, dass die Beklagte den Estrich abgeschliffen und verspachtelt und ihn auf 12 % der Gesamtfläche entfernt und erneuert hat, rechtfertigt es nicht, auf die zur Zeit der Durchführung dieser Arbeiten geltenden DIN-Normen abzustellen. Denn diese Maßnahme ist von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes nicht vergleichbar. Der Mieter kann daher nicht erwarten, dass die Maßnahme so ausgeführt wird, dass der Schallschutz anschließend den höheren Anforderungen der zur Zeit der Durchführung der Arbeiten geltenden DIN-Normen genügt. Der Tritt- und der Luftschallschutz der Wohnung sind daher als ausreichend und damit als vertragsgemäß zu bewerten.
Die Meinung des Deutschen Mieterbundes (DMB)
"Der Schallschutz nach DIN 4109 ist immer der Mindestschallschutz, der in Gebäuden bestehen muss. Wer als Mieter auf besseren Schallschutz Wert legt, muss diesen gesondert mit dem Vermieter vereinbaren. So sollte insbesondere bei neueren Wohnungen die Schallschutzstufe II oder III nach VDI vereinbart werden."
Gericht:
Bundesgerichtshof, Urteil vom 05.06.2013 - VIII ZR 287/12
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