Die Leitsätze aus dem Urteil
Für die formelle Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung ist es unerheblich, ob diese rechnerisch korrekt oder in gesetzlich zulässiger Weise erfolgt ist. Maßgebend ist allein, dass der Mieter den vermieterseits gewählten Rechenweg aus der Abrechnung ersehen und anhand der mitgeteilten Faktoren auf seine Richtigkeit hin überprüfen kann.
Zur Wahrung der Einwendungsfrist muss der Mieter seine Einwendungen dergestalt konkretisieren, dass der Vermieter erkennen kann, welche Position der Beanstandung unterliegt und gegebenenfalls zu einer Korrektur der Abrechnung in der Lage ist. Dabei genügt es, wenn der Mieter den jeweiligen Abrechnungsfehler identifizierbar und von anderen Abrechnungsfehlern abgrenzbar mitteilt.
Aus dem Urteil
[...] Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß; wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben i. S. des § 259 BGB enthält und damit den verständigen, betriebswirtschaftlich aber nicht geschulten Durchschnittsmieter in die Lage versetzt, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch ' nachzuvollziehen (vgl. nur BGH, Urt. v. 19.08.2011 -VIII ZR 295/07, NZM 2009, 78, 79; Urt. v. 17.11.2004-VIII ZR 115/04, NZM 2005, 13). Bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten sind regelmäßig folgende Mindestangaben in die Abrechnung aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (grdl. BGH, Urt. v. 23.11.1980 -VIII ZR 298/80, NJW 1982, 573, 574; ferner BGH, Urt. v. 11.08.2010 -VIII ZR 45/10, NZM 2012, 784; Urt. v. 07.12.2011 -VIII ZR 118/11, NZM 2012, 155; Beschl, v. 14.02.2012 -VIII ZR 207/11, WuM 2012, 405). Diese Anforderungen erfüllt die streitgegenständliche Heizkostenabrechnung [...]
Weiter aus dem Urteil...
[...] Allerdings ist es für die für formelle Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung unerheblich, ob diese rechnerisch korrekt oder in gesetzlich zulässiger Weise erfolgt ist. Maßgebend ist allein, dass der Mieter den vom Vermieter bzw. vom Abrechnungsunternehmen gewählten Rechenweg aus der Abrechnung ersehen und anhand der mitgeteilten Faktoren auf seine Richtigkeit hin überprüfen kann (vgl. BGH, Urteile v. 26.10.2011 - VIII ZR 268/10, NZM 2012, 153, 154, sowie VIII ZR 270/10, ZMR 2012, 345). Gelangt er dabei oder gegebenenfalls nach Einsichtnahme in die Belege zu dem Ergebnis, dass die Abrechung inhaltlich unrichtig ist, so kann er vom Vermieter eine Neuberechnung der betreffenden Kostenposition verlangen (BGH, Urt. v. 20.10.2009 - VIII ZR 73/10 Tz. 16, NZM 2010, 895, 896). Allein der Umstand, dass die Abrechnung nicht den gesetzlichen Vorschriften entspricht, führt entgegen der Auffassung der Beklagtenseite nicht automatisch zu ihrer formellen Ordnungswidrigkeit und damit ihrer Unwirksamkeit [...]
Mieter muss Positionen in Nebenkostenabrechnung konkret beanstanden
Eine generelle Beanstandung der Abrechnung ohne konkrete positionsbezogene Begründung reicht jedoch zur Wahrung der Einwendungsfrist nicht aus. Vielmehr muss der Mieter seine Einwendungen dergestalt konkretisieren, dass der Vermieter erkennen kann, welche Position der Beanstandung unterliegt und gegebenenfalls zu einer Korrektur der Abrechnung in der Lage ist.
Gericht:Landgericht Itzehoe, Urteil vom 27.07.2012 - 9 S 23/11
LG Itzehoe
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