Während eines laufenden Mietverhältnisses kann der Mieter nicht mit der Kaution gegen offenstehende Mietrückstände aufrechnen. Ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht muss vor oder bei Eintritt der Verzugsvoraussetzungen ausgeübt werden.

Der Sachverhalt

Im Jahre 2010 geriet ein Münchner Mieter in Zahlungsschwierigkeiten und blieb seiner Vermieterin die Mietzinszahlungen für zwei Monate schuldig. Die Vermieterin kündigte ihm daraufhin fristlos. Die ausstehenden Mieten wurden jedoch von der Landeshauptstadt München übernommen, wodurch die Kündigung unwirksam wurde.

Im Oktober und November 2011 zahlte der Mieter aber erneut die Miete nicht. Darauf kündigte die Vermieterin abermals. Nachdem der Mieter nicht auszog und auch die Mieten für Dezember 2011 und Januar 2012 nicht bezahlte, erhob die Vermieterin Räumungsklage vor dem Amtsgericht München.

Der Mieter hatte im Vorfeld die Vermieterin gebeten, seine rückständigen Mieten mit der Kaution zu verrechnen und war auch vor Gericht der Ansicht, dass dies zumindest hinsichtlich der Zinsen hätte geschehen müssen. Außerdem habe er ein Zurückbehaltungsrecht, weil die Vermieterin ihm nicht mitgeteilt habe, wie die Kaution angelegt sei und wie viele Zinsen inzwischen angefallen seien.

Das Urteil des Amtsgerichts München

Das Amtsgericht München gab jedoch der Vermieterin Recht und verurteilte den Mieter zur Räumung der Wohnung:

Der Mieter habe sich mit zwei Monatsmieten in Verzug befunden, so dass die fristlose Kündigung wirksam sei. Während eines laufenden Mietverhältnisses habe der Mieter keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution, so dass er gegen die Mietzinsforderungen nicht hatte aufrechnen können.

Ein mögliches Zurückbehaltungsrecht wegen eines Auskunftsanspruches gegen die Vermieterin bezüglich der Höhe der Kautionszinsen würde einen Verzug nur ausschließen, wenn es vor oder bei Eintritt der Verzugsvoraussetzungen ausgeübt werde. Hier habe der Mieter das Zurückbehaltungsrecht aber erstmals im Februar vorgetragen. Zu diesem Zeitpunkt sei er aber bereits in Verzug gewesen und die Kündigung damit wirksam.

Gericht:
Amtsgericht München, Urteil vom 14.02.2012 - 415 C 31694/11

AG München, PM Nr. 44/12
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