Der verlorene Schlüssel des Mieters - Schadensersatz

Wenn ein Mieter den Wohnungsschlüssel verliert, kann dies zu umfangreichen Ersatzansprüchen des Vermieters führen. Im Extremfall muss sogar die komplette Schließanlage auf Kosten des Mieters getauscht werden. Unter welchen Voraussetzungen entstehen solche Ersatzansprüche?

Sorgfaltspflichtverletzung

Ein Beitrag der ARAG Experten. Ob und inwieweit der Mieter dem Vermieter zu Schadensersatz bei Verlust von Schlüsseln verpflichtet ist, hängt im Wesentlichen davon ab, ob der Mieter sorgfältig mit dem Schlüssel umgegangen ist und ob eine Missbrauchsgefahr droht. Der Mieter ist verpflichtet, seine Wohnungsschlüssel sorgsam aufzubewahren und  vor Verlust zu schützen. Sie dürfen nicht an leicht zugänglichen Orten oder gut sichtbar liegen gelassen werden. Die Fußmatte, der Briefkasten, Blumenkübel oder das Auto sind daher keine geeigneten Aufbewahrungsorte. Wurde der Schlüssel unter der Fußmatte deponiert und dann entwendet, liegt eine sorgfaltswidrige Pflichtverletzung vor. Die Rechtsfolge ist eine Schadensersatzpflicht des Mieters.

Schlüssel wurde gestohlen

Wird dem Mieter hingegen der Schlüssel gestohlen, so ist ihm in der Regel kein Vorwurf zu machen und Ersatzansprüche scheiden aus. In diesem Fall müsste der Vermieter sämtliche Kosten tragen, obgleich auch ihn kein Verschulden trifft. Der Mieter, dem ein Schlüssel abhanden gekommen ist, muss allerdings grundsätzlich die ihn entlastenden Umstände darlegen und beweisen. Wenn der Schlüssel also gestohlen wurde, wäre z.B. eine entsprechende Strafanzeige ggf. gegen Unbekannt vorzulegen.

Umfang des Anspruchs

Hat der Mieter den Verlust durch sorglose Aufbewahrung zu verantworten, ist er zumindest zum Ersatz des fehlenden Schlüssels verpflichtet. Teurer wird es, wenn der Vermieter die Schließanlage austauschen möchte. Diesen Anspruch hat der Vermieter, wenn begründeter Anlass zur Sorge besteht, dass sich Unbefugte nunmehr Zugang zum Gebäude verschaffen können, wenn also unklar ist, wo der Schlüssel geblieben ist.

Schlüssel ist im Urlaub in den See gefallen

Kann der Mieter jedoch beweisen, dass der Schlüssel zerstört wurde oder sich beispielsweise auf dem Grund eines Flusses befindet, besteht kein solcher Anspruch. Allein die Tatsache, dass ein Schlüssel nicht mit einem Namensschild versehen ist, befreit den Mieter nicht von der Schadensersatzpflicht. Es kommt darauf an, ob eine Missbrauchsmöglichkeit durch Dritte ausgeschlossen ist. Auch hierfür ist der Mieter allerdings beweispflichtig.

Mitverschulden des Vermieters

Den Vermieter trifft allerdings eine Warnpflicht. Wenn für den Mieter nicht erkennbar war, dass bei Verlust eines Schlüssels die Auswechslung der kompletten Schließanlage droht und er hierauf nicht aufmerksam gemacht wurde, mindert sich der Ersatzanspruch des Vermieters.

Keine fiktive Abrechnung

Der Vermieter darf die Kosten allerdings nicht fiktiv abrechnen, das heißt auf Grundlage eines Kostenvoranschlages ohne Auswechslung. Wenn ein Schadensersatzanspruch geltend gemacht wird, so muss die Schließanlage auch tatsächlich ausgetauscht werden. Hierfür trifft den Vermieter die Beweislast. An dieser Stelle möchte Rechtsindex auf ein Urteil des LG Heidelberg (Az. 5 S 52/12) hinweisen. Es komme nicht darauf an, ob der Vermieter die Schließanlage tatsächlich und zeitnah ausgewechselt hat, so das Gericht. Denn soweit er dies unterlässt, handelt er auf eigenes Risiko. Dann steht dem Gewinn der "abstrakt" liquidierten Schadensersatzsumme der materielle Verlust gegenüber, der sich im Falle der Verwirklichung der Missbrauchsgefahr durch Diebstahl oder Vandalismus Dritter niederschlägt, ohne dass diese Folgeschäden der ursprünglichen Pflichtverletzung des Mieters noch haftungsrechtlich zurechenbar und von diesem zu ersetzen wären. Auf Grund dieser Risikoverteilung ist die Entscheidung des Vermieters, Schadensersatz zu verlangen und die Schließanlage trotzdem (zunächst) nicht zu erneuern, auch nicht etwa treuwidrig.

Themenindex:
Schlüssel, Schlüsselverlust, Schließanlage

Ein Beitrag der ARAG
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