Wann hat der Vermieter ein Besichtigungsrecht?

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Muss man den Vermieter in die Wohnung lassen, wenn er unerwartet vor der Tür steht? Nein, denn ein Mieter übt in seiner Wohnung das Hausrecht aus – er kann also entscheiden, wen er in die Wohnung lässt und wen nicht. Das gilt auch für den Eigentümer und damit den Vermieter der Wohnung. Ihm steht jedoch unter bestimmten Bedingungen ein Besichtigungsrecht zu.

Vereinbarung eines Besichtigungstermins

In der Regel benötigt der Vermieter einen sachlichen Grund, um die vermietete Wohnung zu besichtigen. Ein Besichtigungsrecht wird unter anderem angenommen, wenn

• der Vermieter die Wohnung einem Kaufinteressenten/einem potenziellen Nachmieter zeigen möchte,
• der Vermieter bzw. ein von ihm beauftragter Dritter die Messvorrichtungen ablesen oder ein Mietwertgutachten erstellen möchte,
• der Mieter einen Mangel angezeigt hat und der Vermieter sich den Schaden ansehen möchte oder wenn
• der begründete Verdacht besteht, dass der Mieter die Wohnung vertragswidrig nutzt, also z. B. unerlaubt einen Kampfhund hält.

Dabei darf der Vermieter nicht einfach beim Mieter „vorbeischauen“. Er muss den Termin vielmehr rechtzeitig vorher ankündigen und dabei den Grund für die Besichtigung nennen. Bei berufstätigen Mietern wird der Vermieter den beabsichtigten Termin wohl ca. vier Tage zuvor unter Nennung einer Uhrzeit anmelden müssen, bei einem nicht berufstätigen Mieter wurde eine Vorankündigung von 24 Stunden für angemessen erachtet. Die Besichtigungstermine dürfen nicht zur Unzeit erfolgen, ferner darf der Mieter geplante Termine am Wochenende oder an Feiertagen ablehnen. Dasselbe gilt, wenn der Termin für den Mieter ungünstig ist, z. B. weil der Vermieter vormittags vorbeikommen möchte, der Mieter zu dieser Zeit aber arbeitet. Des Weiteren sind viele Besichtigungstermine in kurzer Zeit unangemessen, weshalb der Vermieter nicht mehr als einen Besichtigungstermin – unter Umständen mit allen Kauf- und Mietinteressenten – pro Woche einplanen sollte.

Aber: Bei einem Notfall und gleichzeitiger Abwesenheit des Mieters ist der Vermieter berechtigt, die Wohnung zu betreten bzw. sie öffnen zu lassen, ohne zuvor einen Besichtigungstermin mit dem Mieter vereinbart zu haben, z. B. bei einem Wasserrohrbruch. Ansonsten darf sich der Vermieter nicht eigenständig Zutritt zur Wohnung verschaffen – so muss er sämtliche Schlüssel bei Wohnungsübergabe an den Mieter abliefern –, er würde sonst Hausfriedensbruch nach § 123 StGB (Strafgesetzbuch) begehen.

Mietvertragsklauseln zum Besichtigungsrecht?

Ein Besichtigungsrecht des Vermieters kann im Mietvertrag näher festgelegt werden. Da es sich hierbei in der Regel um AGB handelt, unterliegen die Vertragsklauseln der AGB-Kontrolle gemäß der §§ 305 ff. BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Danach sind Klauseln unwirksam, die dem Vermieter ein uneingeschränktes Besichtigungsrecht – ohne jede Rücksichtnahme auf die Bedürfnisse des Mieters, zur Unzeit und ohne Vorankündigung – einräumen.

Müffelnde Wohnung rechtfertigt Besichtigungsrecht

Meldet der Mieter einen etwaigen Mangel nicht, erfährt der Vermieter in der Regel erst beim Auszug des Mieters bzw. bei der Übergabe der Wohnung davon. Dringen während der Mietzeit dagegen unangenehme Gerüche auf den Hausflur, könnten auch andere Hausanwohner Alarm schlagen und den Vermieter davon unterrichten, dass mit der Wohnung etwas nicht stimmt. Denn Ursache für Gestank kann die Vermüllung der Wohnung sein, aber z. B. auch Schimmel, Fäulnis oder Verwesung. Um zu verhindern, dass die Wohnung beschädigt wird, und um zu klären, ob Instandsetzungsarbeiten nötig sind, kann der Vermieter – nach einer angemessenen Ankündigungszeit – eine Besichtigung der Wohnung verlangen.

Das gilt selbst dann, wenn zur Zeit der geplanten Besichtigung kein Gestank mehr feststellbar ist. Schließlich kann daraus nicht zwangsläufig geschlossen werden, dass zeitgleich mit dem Geruch auch ein etwaiger Schaden am Eigentum des Vermieters verhindert bzw. beseitigt wurde. Um sich ein klares Bild vom Zustand ihres Eigentums zu machen, dürfen Vermieter grundsätzlich alle fünf Jahre verlangen, ihre Wohnung zu besichtigen. Innerhalb dieser Zeit müssen ohnehin regelmäßig – je nach Abnutzung – Schönheitsreparaturen durchgeführt werden (Amtsgericht München, Urteil v. 08.01.2016, Az.: 461 C 19626/15).

Vermieter darf nicht in die Wohnung – was nun?

Lässt der Mieter den Vermieter abredewidrig nicht in die Wohnung, könnte er sich schadensersatzpflichtig machen und schlimmstenfalls sogar die Kündigung des Mietverhältnisses riskieren (Landgericht Oldenburg, Urteil v. 03.08.2012, Az.: 6 S 75/12).

Wurde das Besichtigungsrecht allerdings z. B. auf bestimmte Zimmer beschränkt und verweigert der Mieter dem Vermieter den Zutritt zu den anderen Räumen, so ist eine daraufhin ausgesprochene Kündigung unwirksam. Im zugrunde liegenden Fall wollte eine Vermieterin neu installierte Rauchmelder im Mietshaus inspizieren. Als sie in diesem Zusammenhang auch die Räume besichtigen wollte, in denen sich keine Rauchmelder befanden, untersagte der Mieter ihr den Zutritt und bat sie, das Haus zu verlassen. Als sie sich weigerte, trug er sie hinaus, woraufhin die Vermieterin das Mietverhältnis kündigte. Zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof (BGH) entschied: Schließlich war die Vermieterin zu einer eigenmächtigen Besichtigung des gesamten Hauses nicht berechtigt und hat sich geweigert, das Haus zu verlassen. Damit hat sie das Hausrecht des Mieters verletzt. Das Heraustragen der Vermieterin als Reaktion auf deren Verhalten stellte dagegen keine „gravierende Pflichtverletzung“ des Mieters dar und rechtfertigte somit weder eine ordentliche noch eine fristlose Kündigung (BGH, Urteil v. 04.06.2014, Az.: VIII ZR 289/13).

Übrigens: Bei einem Besichtigungstermin kann man den Kaufinteressenten bzw. den potenziellen Nachmieter ungefragt auf diverse und tatsächlich bestehende Mängel an der Mietsache hinweisen, ohne sich gegenüber dem Vermieter schadensersatzpflichtig zu machen (Oberlandesgericht Celle, Urteil v. 30.01.1991, Az.: 2 U 238/90). Das gilt aber nur, sofern man dem Vermieter den Mangel rechtzeitig angezeigt hat und eine Mängelbeseitigung bisher unterblieben ist.

(VOI)