Streitpunkt Mietkaution – Anspruch auf sofortige Rückzahlung?

Die meisten Vermieter verlangen von ihren Mietern die Zahlung einer Mietkaution. Das führt jedoch schnell zu Streitigkeiten, z. B. ob wirklich eine Pflicht zur Zahlung der Sicherheit besteht, wie hoch die Kaution sein und wofür sie verwendet werden darf oder wann der Vermieter sie zurückzahlen muss. Die anwalt.de-Redaktion beantwortet im Folgenden daher die wichtigsten Fragen zur Mietkaution.

Besteht eine Zahlungspflicht?

Eine gesetzliche Pflicht zur Zahlung einer Mietkaution gibt es nicht. Allerdings können die Mietvertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter eine Sicherheit leistet. Die darf aber nicht unbegrenzt hoch sein. So legt § 551 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) fest, dass die Kaution das Dreifache einer Monatskaltmiete nicht überschreiten darf. Hat der Mieter bereits einen höheren Betrag gezahlt, kann er die Differenz vom Vermieter zurückverlangen. Übrigens: Die Kaution kann nach § 551 II BGB in drei gleichen Raten bezahlt werden.

Lesen Sie in unserem Rechtstipp „Wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt“ mehr zu der Problematik, die entsteht, wenn der Mieter trotz einer Kautionsabrede nicht zahlen möchte.

Wie muss eine Mietsicherheit angelegt werden?

Erhält der Vermieter die Mietsicherheit, darf er sie sich nicht „einverleiben“. Er muss sie vielmehr getrennt von seinem eigenen Vermögen zum üblichen Zinssatz anlegen, vgl. § 551 III BGB. Es gibt dabei einige Anlageformen – die bekanntesten sind jedoch die Barkaution, die Kautionsbürgschaft sowie die Verpfändung eines Sparbuchs. Dabei ist aber zu berücksichtigen, dass stets klar erkennbar sein muss, dass der Geldbetrag nicht dem Vermieter gehört, z. B. indem das jeweilige Konto den Zusatz „Mietkaution“ aufweist.

Dürfte nämlich der Vermieter z. B. die Barkaution auf sein Privatkonto überweisen, würde das Geld im Fall seiner Insolvenz in die Insolvenzmasse fallen – es wäre dann für den Mieter als wahren Eigentümer so gut wie verloren.

Verwertung der Mietkaution während des Mietverhältnisses?

Die Mietsicherheit dient dem Schutz des Vermieters – erfüllt der Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht, indem er z. B. keine Miete zahlt oder die Wohnung beschädigt, kann der Vermieter sich aus der Kaution befriedigen.

Das bedeutet jedoch, dass mietvertragsfremde Forderungen nicht mit der Sicherheit verrechnet werden dürfen. Gleiches gilt während des laufenden Mietverhältnisses mit streitigen Forderungen. Stellt sich später nämlich heraus, dass dem Vermieter die Forderung gar nicht zustand, müsste er die Kaution eigentlich wieder auffüllen. Das ist ihm aber nicht mehr möglich, wenn er zwischenzeitlich insolvent geworden ist. Der Leidtragende wäre dann der Mieter.

Letztlich ist es unzulässig, die Kaution abzuwohnen. Der Mieter darf also nicht einfach die Mietzahlungen einstellen und den Vermieter auf die Verrechnung seiner Forderung mit der Kaution verweisen. Das würde dem Sinn und Zweck der Mietsicherheit zuwiderlaufen.

Lesen Sie mehr über die Verwertung der Mietkaution während des laufenden Mietverhältnisses in unserem Rechtstipp „Verrechnung der Kaution mit streitiger Forderung?“

Übrigens: Hat sich der Vermieter zu Recht während des laufenden Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigt, kann er vom Mieter verlangen, die Kaution bis zu gesetzlich geregelten Grenze – höchstens drei Monatskaltmieten – aufzufüllen.

Rückzahlung der Mietsicherheit nach Beendigung des Mietverhältnisses?

Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung kann der nunmehr ehemalige Mieter die Sicherheit zurückfordern. Sofern der Vermieter offensichtlich keine Ansprüche aus dem Mietvertrag mehr geltend machen kann, hat er die Kaution vollständig zurückzugeben.

Doch was passiert, wenn der Vermieter gar nicht zum Wohnungsübergabetermin kommt? Ob der Mieter dann die vollständige Rückgabe der Mietsicherheit verlangen darf, können Sie in unserem Rechtstipp „Übergabetermin nicht eingehalten: Vermieter muss Kaution ausbezahlen“ nachlesen.

Welche Abrechnungsfrist gilt?

Oftmals weiß der Vermieter nach Erhalt der Wohnung gar nicht, ob und in welcher Höhe er auf die Kaution zurückgreifen muss. Das erfährt er regelmäßig erst, wenn er unter anderem die noch ausstehende Betriebskostenabrechnung erhält oder die Wohnung auf vom Mieter verschuldete Mängel überprüft.

Dem Vermieter muss daher ein angemessener Zeitraum zugebilligt werden, in dem er zumindest einen Teil der Kaution zurückbehalten darf, bis er genau weiß, ob ihm noch Ansprüche aus dem Mietvertrag zustehen. Eine gesetzliche oder allgemein gültige Abrechnungsfrist gibt es jedoch nicht (Landgericht Hamburg, Urteil v. 29.11.2016, Az.: 316 O 247/16). Existiert im Mietvertrag keine entsprechende Regelung, müssen im Notfall Gerichte entscheiden, die immer wieder zu sehr unterschiedlichen Abrechnungsfristen kommen. Maßgeblich ist nämlich immer der einzelne Fall.

Wartet der Vermieter z. B. noch auf die Betriebskostenabrechnung, kann eine Abrechnungsfrist von ca. 6 Monaten oder länger durchaus zulässig sein. Hier darf der Vermieter aber nicht die gesamte Sicherheit zurückbehalten. Ist mit einer Nachzahlungspflicht des Mieters zu rechnen, hängt die Höhe der zurückzuhaltenden Sicherheit insbesondere davon ab, wie hoch die Vorjahresabrechnung war und wie hoch die im laufenden Abrechnungsjahr zu leistenden Abschlagszahlungen ausfielen.

Hat der Vermieter Mängel an der Wohnung festgestellt, kann dagegen eine Abrechnungsfrist von nur 2 Monaten genügen.

Wann verjährt der Anspruch auf Rückgewähr der Mietsicherheit?

Der Mieter sollte seinen Anspruch auf Erhalt der Kaution aber nicht vergessen: Der verjährt nämlich drei Jahre nach dem Schluss des Jahres, in dem der Vermieter etwaige Ansprüche mit der Kaution verrechnen musste. Läuft die Abrechnungsfrist z. B. 2017 aus, muss der Mieter seine Ansprüche bis zum 31.12.2020 geltend machen.

Wohnung verkauft – wer muss die Kaution zurückbezahlen?

Hat der ursprüngliche Vermieter die Wohnung verkauft, stellt sich der Mieter nach Beendigung des Vertragsverhältnisses oft die Frage, wer ihm die Kaution nun zurückzahlen muss: der frühere Eigentümer oder der Erwerber der Wohnung? Hier gilt: Der Käufer tritt nach § 566a BGB in die Rechte und Pflichten des früheren Vermieters ein – somit muss er die Kaution zurückzahlen.

Lesen Sie in den Rechtstipps „Muss der Hauserwerber die Kaution ausbezahlen?“ und „Hausverkäufer ist pleite: Wer zahlt Kaution?“ mehr zu diesem Thema.

(VOI)