Keine Mietminderung trotz Wohnungsmangels?

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Entdeckt man als Mieter einen Mangel an seiner Wohnung, z. B. Schimmel an den Wänden, muss man den Vermieter zwingend darüber informieren. Der kann schließlich nur für Abhilfe sorgen, wenn er den Mangel kennt. Auch ist eine Mietminderung unzulässig, solange der Vermieter nicht unter Fristsetzung erfolglos zur Mängelbeseitigung aufgefordert wurde. Doch wie sieht die Rechtslage aus, wenn der Mieter den Mangel seit Monaten kennt und er in dieser Zeit vorbehaltslos die Miete gezahlt hat? Ist eine Mietminderung dann überhaupt noch zulässig?

Schimmelbefall in der Mietwohnung

Etwa vier Jahre nach Vertragsschluss über Räumlichkeiten bemerkten die Mieter, dass die gesamten Wände durchnässt und von Schimmel befallen waren. Es folgten zwar Gespräche mit der Vermieterin – allerdings keine Mängelbeseitigung. Dennoch wurde die Miete mehr als ein halbes Jahr lang bedingungslos weiterbezahlt, bis der Anwalt der Mieter erklärte, dass sämtliche zukünftige Mietzahlungen unter dem Vorbehalt der Rückforderung geleistet werden. Schließlich sei die Miete aufgrund des Schimmelbefalls um 100 Prozent gemindert.

Nachdem die Mieter zwei Monate gar nichts gezahlt hatten und insgesamt ein Mietrückstand von fast 4000 Euro entstanden war, kündigte die Vermieterin das Vertragsverhältnis. Darüber hinaus verlangte sie vor Gericht die Bezahlung der rückständigen Miete und Räumung sowie Herausgabe der Räumlichkeiten. Das verweigerten die Mieter jedoch – schließlich habe ihre Vermieterin kein Recht zur Kündigung gehabt. Denn aufgrund des Schimmelbefalls seien die Mieter zur Mietminderung berechtigt gewesen.

Keine Mietminderung erlaubt?

Das Amtsgericht (AG) Pforzheim kam zu dem Ergebnis, dass die Vermieterin das Vertragsverhältnis zu Recht wegen der Mietrückstände gekündigt hatte.

Die Mieter mussten daher nicht nur die rückständige Miete bezahlen, sondern auch die betreffenden Zimmer räumen und an die Vermieterin herausgeben.

Mängelanzeige nötig

Zwar lag mit dem Schimmelbefall tatsächlich ein Mangel an den Räumlichkeiten vor, der eigentlich zur Mietminderung berechtigt. Eine solche ist aber nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig: Hat der Mieter einen Mangel an der Wohnung entdeckt, muss er ihn unverzüglich dem Vermieter anzeigen. Ferner muss er den Vermieter dazu auffordern, den Mangel innerhalb einer bestimmten Frist zu beseitigen.

Mietzahlung unter Vorbehalt

Des Weiteren darf der Mieter nicht monatelang die Miete weiterzahlen, als wäre nichts passiert. Vielmehr sollten zukünftige Mietzahlungen ausdrücklich nur noch unter dem Vorbehalt der Rückforderung geleistet werden. Stellt sich dann später nämlich heraus, dass der Mangel zu Mietminderung berechtigt, kann der Mieter die zu viel gezahlte Miete zurückfordern.

Wird sie dagegen bedingungslos bzw. ungekürzt für mindestens sechs Monate weitergezahlt, obwohl der Mangel bekannt ist, verliert der Mieter sein Recht auf Mietminderung.

Vorliegend hatten die Mieter den Schimmelbefall entdeckt und dennoch mehr als ein halbes Jahr die Miete vorbehaltlos weitergezahlt. Damit hatten sie ihr Minderungsrecht verloren, obwohl sie den Mangel rechtzeitig der Vermieterin gemeldet hatten. Das wiederum hatte zur Folge, dass die Vermieterin wegen der Mietrückstände kündigen und die Räumung sowie Herausgabe der Wohnung verlangen durfte.

Fazit: Wer einen Mangel an seiner Mietwohnung entdeckt, sollte sofort handeln. Insbesondere sollte die Miete nicht mehr bedingungslos bzw. ungekürzt weiterbezahlt werden. Nachlässigkeit an dieser Stelle kann den Mieter teuer zu stehen kommen.

(AG Pforzheim, Urteil v. 04.07.2016, Az.: 6 C 63/16)

(VOI)