Streit in der letzten Etage – fünf wichtige Urteile zum Dachgeschoss für Wohnungseigentümer

Als Wohnungseigentümer sollten Sie diese Entscheidungen rund um den Dachboden kennen, denn wenn es einen Dachboden oder eine Dachgeschosswohnung gibt, kann man sowohl Rechte als auch Pflichten haben.

Hobbyraum statt Abstellkammer – Eigentümer darf Dachboden nach Belieben nutzen

Legt bei einem Haus mit mehreren Eigentumswohnungen die Teilungsurkunde fest, dass ein Eigentümer das alleinige Nutzungsrecht am Dachboden hat, kann dieser den Dachboden grundsätzlich nach Belieben nutzen. Das Oberlandesgericht Düsseldorf (OLG Düsseldorf) stellte in einem Urteil ausdrücklich klar, dass der Eigentümer in dieser Konstellation nicht auf die Verwendung als Abstellraum beschränkt ist. In dem zugrunde liegenden Fall hatte eine Frau einen Dachboden mit einem Tisch, Stühlen sowie Sanitäreinrichtungen ausgestattet und gelegentlich als Hobbyraum oder Gästezimmer genutzt. Dies wollten die Eigentümer der übrigen Eigentumswohnungen nicht tolerieren und klagten.

Schließlich gab das Oberlandesgericht Düsseldorf der Frau Recht. Da sie nach der Teilungsurkunde das ausschließliche Nutzungsrecht hatte, musste sie sich nicht auf einen zusätzlichen Abstellraum beschränken lassen. Auch die Sanitäreinrichtungen musste sie nicht entfernen. Nach Ansicht des Gerichts führen WC und Waschbecken in einem Hobbyraum zwar zu einem bestimmten Komfort bei der Freizeitbeschäftigung, sie deuten aber nicht auf eine regelmäßige Nutzung als Wohnraum hin. Lediglich bauliche Veränderungen wie etwa der Einbau eines zusätzlichen Fensters müssen mit der Wohnungseigentümergemeinschaft abgestimmt werden.  

(OLG Düsseldorf, Beschluss v. 19.12.2007, AZ.: I-3 Wx 98/07)

Dachgarten & Dachterrasse sind zwei Paar Schuhe

Das Oberlandesgericht Koblenz stellte in seiner Entscheidung klar, dass ein Dachgarten keine Dachterrasse ist. Beide Begriffe beschreiben unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten. Während man eine Dachterrasse tatsächliche betreten kann, stellt ein Dachgarten häufig nur eine gärtnerische Kulisse dar. Ein Dachgarten muss deshalb im Gegensatz zur Dachterrasse nicht in vollem Umfang nutzbar sein. In dem zugrunde liegenden Fall durfte der Käufer einer Immobilie deren Kaufpreis daher nicht unter Berufung auf einen Sachmangel mindern. Er hätte nach Ansicht des Oberlandesgerichts Koblenz wissen müssen, dass der Dachgarten eben nicht für den dauerhaften Aufenthalt ausgerichtet ist.  

(OLG Koblenz, Urteil v. 1.10.2014, 5 U 530/14)

Beschädigte Dachkonstruktion

Das Landgericht Dortmund (LG Dortmund) musste sich mit der Frage befassen, ob eine Gebäudeversicherung nach einem Hagelsturm verpflichtet ist, die Reparaturkosten des beschädigten Dachs zu übernehmen, oder ob sie lediglich die Wertminderung zu ersetzen hat. Entscheidend war in diesem Fall, dass es sich um ein Sandwichdach handelte, das von den Hagelkörnern lediglich erheblich eingedellt wurde. Dies beeinträchtigte zwar die Optik, aber gerade nicht die Funktionsfähigkeit des Dachs. Dem Versicherungsvertrag mit dem Eigentümer lagen die Allgemeinen Bedingungen für Sturmversicherungen (AStB 87) zugrunde. Diese legen fest, dass die Versicherung einen Luxusaufwand nicht ersetzen muss. Da beim zugrunde liegenden Fall keine Reparatur erforderlich war, konnte der Gebäudeeigentümer nur die Wertminderung der optischen Beeinträchtigung in Höhe von 1700 Euro verlangen.

(LG Dortmund, Urteil v. 14. März 2012, AZ.: 2 O 62/10)

Lichtkuppel zählt zum Gemeinschaftseigentum

Die Frage, ob bestimmte Gebäudeteile wie Treppenhaus, Garten, Garage oder Flur zum Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum zählen, führt immer wieder zu Streit zwischen Wohnungseigentümern und ihrer Wohnungseigentumsgemeinschaft. In Berlin stritt sich eine Eigentümergemeinschaft über die Lichtkuppeln an der Flachdachkonstruktion. Da die Kuppeln nur eine der Wohnungen belichtete, sollte der Eigentümer dieser Wohnung allein für ihre Instandhaltung zuständig sein. Dies sah das Amtsgericht Berlin-Tiergarten (AG Tiergarten) anders und ordnete die Lichtkuppeln dem Gemeinschaftseigentum zu. Nach Ansicht der Richter gehörten die Lichtkuppeln unter anderem deshalb zum Gemeinschaftseigentum, weil der betroffene Eigentümer ohne fremde Hilfsmittel gar keinen Zugriff auf die Kuppeln hatte. Diese waren nur von außen über die gemeinschaftliche Dachfläche zu erreichen.

(AG Tiergarten, Beschluss v. 5. April 2012, AZ.: 610 C 588/11.WEG)

Auch Hunde dürfen den Aufzug nutzen

In Freiburg stritt man sich darüber, ob Hunde den Aufzug benutzen dürfen. In der Hausordnung der streitenden Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) wurde dies untersagt. Ein Mieter ignorierte diese Regelung und nahm seinen Hund regelmäßig im Aufzug mit. Dieser sei einerseits zu alt und gebrechlich, um selbst die Treppen zu benutzen, andererseits aber auch zu schwer, um hinaufgetragen zu werden. Die Eigentümer der Dachgeschosswohnung wollten die Einhaltung der Hausordnung gerichtlich durchsetzen. Sie litten an einer Hundehaarallergie und seien als Bewohner des obersten Stockwerks naturgemäß gezwungen, mehr mit dem Aufzug zu fahren als andere Hausbewohner. Den Rechtsstreit verloren die Bewohner der Dachgeschosswohnung aber.

Die Richter am Amtsgericht Freiburg (AG Freiburg) erklärten das generelle Aufzugverbot für Hunde in der Hausordnung für unwirksam. Nach Ansicht der Richter schränke das Verbot das Eigentumsrecht der Wohnungseigentümer in nicht nachvollziehbarer Weise ein. Vielmehr gehöre der Tiertransport zur üblichen Nutzung der Immobilie und könne deshalb nicht untersagt werden. Ein derartiges Verbot könne der Wohnungseigentümer auch nicht an seinen Mieter weitergeben. Eine derartige Klausel wäre nämlich auch im Mietvertrag unwirksam. Deshalb dürfen Hunde grundsätzlich auch Aufzug fahren.

(Amtsgericht Freiburg, Urteil v. 18.04.2013, AZ.: 56 C 2496/12 WEG)